Zutritt zur Wohnung

VermieterInnen sind nicht berechtigt, den Mietgegenstand willkürlich und nach Belieben zu betreten. Nur wenn ein wichtiger Grund (z.B. notwendige Erhaltungsarbeiten, aber auch eine gewisse „Hausaufsicht“) den Zutritt zum Mietgegenstand erforderlich macht, sind MieterInnen verpflichtet, das Betreten durch die Vermieterin/den Vermieter (bzw. deren/dessen Beauftragte) zu dulden. Dies - sofern nicht Gefahr im Verzug besteht - allerdings nur nach entsprechender Anmeldung bzw. Terminabsprache.

Die im Folgenden dargestellten Grundsätze gelten für sämtliche Mietverhältnisse für Wohnungen in Österreich (Haupt- oder Untermiete und zwar sowohl im Vollanwendungs-, im Teilanwendungs- als auch im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes). Soweit § 8 Abs. 2 MRG (Mietrechtsgesetz) auf das Mietverhältnis nicht anwendbar ist, leitet die Rechtsprechung ein dem § 8 Abs. 2 MRG inhaltlich weitgehend entsprechendes Betretungsrecht der Vermieterin/des Vermieters bei wichtigen Gründen aus § 1098 ABGB ab.

Unterschiede bestehen nur hinsichtlich der Rechtsdurchsetzung der Vermieterin/des Vermieters im Streitfall (siehe Duldungsverfahren).

Klauseln in Mietverträgen, die zum Nachteil der MieterInnen von den dargestellten Grundsätzen abweichen, sind nur sehr eingeschränkt zulässig.

Folgende Gründe gelten (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) grundsätzlich als „wichtig“ und können ein/e VermieterIn (bzw. deren/dessen Beauftragte) zum Wohnungszutritt berechtigen:

• Vorbereitung und Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten,
  somit auch:
  - Vorbereitung und Durchführung von Arbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung.
  - Befundaufnahme wegen geplanter Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder anderen Mietgegenständen - auch dann, wenn die betroffene Mietwohnung vom geplanten Umbau nicht unmittelbar betroffen ist, z.B. wenn vor einem Dachgeschoßausbau sämtliche Wohnungen besichtigt werden, um bereits vorhandene Schäden festzustellen.
  - Benützung und Veränderung der Wohnung zur Durchführung von Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Hausteilen oder anderen Mietgegenständen. Ein Betreten der Wohnung zur Durchführung solcher Arbeiten muss aber nur in besonderen Einzelfällen geduldet werden, ein Betreten zur Durchführung von Verbesserungsarbeiten in der Mietwohnung selbst muss grundsätzlich nicht geduldet werden.
  
  
• Prüfung von Gewährleistungsansprüchen 
  
  
• Ausmessen der Wohnung, etwa wegen einer Nutzflächenänderung
  
  
• Überprüfung, ob Umbauarbeiten der Mieterin/des Mieters fachgerecht erfolgt sind - auch wenn die Baubehörde deswegen schon in der Wohnung war.
  
  
• Besichtigung durch KaufinteressentInnen; auch ein VermieterInnen- oder VerwalterInnenwechsel wird in der Lehre immer wieder als wichtiger Grund für das Betreten der Wohnung genannt.
  
  
• Zumutbare Besichtigung durch MietinteressentInnen bei bevorstehendem Mietende. Dieser Grund ist allerdings nicht unumstritten. Von Gerichten wurde noch nicht abschließend geklärt, inwieweit solche Besichtigungen der Mieterin/dem Mieter zumutbar sein sollen.
  
  
• Feststellung des Erhaltungszustandes und der allfälligen Notwendigkeit von Reparaturen bzw. Kontrolle des Zustandes mitvermieteten Inventars. Den Zutritt zur Wohnung wegen einer solchen "notwendigen Hausaufsicht" der Vermieterin/des Vermieters bzw. aufgrund einer „gewissen Kontrolle“ ohne besonderem Anlass, wird der Vermieterin/dem Vermieter allerdings nur in größeren Zeitabständen zuzugestehen sein und darf keinesfalls in schikanöser Weise oder zur Unzeit ausgeübt werden.

• Soweit nicht Gefahr im Verzug besteht, ist der Mieterin/dem Mieter der Grund für den beabsichtigten Zutritt von der Vermieterin/vom Vermieter (bzw. Hausverwaltung) rechtzeitig bekannt zu geben und es hat eine entsprechende Anmeldung oder Terminabsprache zu erfolgen. Die gesetzlichen Regelungen enthalten keine speziellen Formvorschriften dafür. Zweckmäßig wird eine schriftliche Anmeldung sein, sie kann aber auch per Hausanschlag oder mündlich erfolgen. Der wichtige Grund für das Betreten der Wohnung ist von dem/der VermieterIn bekannt zu geben.
  
  
• VermieterInnen dürfen von ihrem Betretungsrecht nur auf eine die Mieterin/den Mieter möglichst schonende Weise Gebrauch machen. Erfordert der wichtige Grund den Zutritt mehrerer Personen, hat eine Koordinierung stattzufinden, damit die Anzahl der Betretungen möglichst gering gehalten werden kann. Interessen des/der MieterIn sind dabei zu berücksichtigen. Dies umso mehr, je weniger dringend der Grund für den Zutritt ist. Das Betreten der Wohnung muss grundsätzlich nur zu den üblichen und der Mieterin/dem Mieter zumutbaren Tageszeiten geduldet werden. Soweit es sich nicht um dringend notwendige Erhaltungsarbeiten handelt, werden berufstätige MieterInnen überdies erwarten dürfen, dass die Anmeldung mehrere Tage vor dem erwünschten Zutritt erfolgt.
  
  
• Kann die Mieterin/der Mieter den Zutritt zum gewünschten Termin wegen Verhinderung nicht ermöglichen, ist es ratsam die Vermieterin/den Vermieter (bzw. Hausverwaltung) umgehend darüber zu informieren und zumutbare Ersatztermine anzubieten. Zu beachten ist dabei, dass in dringenden Fällen oder bei längerer Verhinderung (z.B. Ortsabwesenheit) der Mieterin/des Mieters diese/dieser grundsätzlich Vorsorge dafür treffen sollte, dass ein berechtiger Zutritt zur Wohnung auch in ihrer/seiner Abwesenheit ermöglicht werden kann (z.B. durch Verwandte oder sonstige Vertrauenspersonen).

Hinweis: MieterInnen steht für den Aufwand, den berechtigten Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen, kein Kostenersatz zu. Die bloße Gewährung des Zutritts wird vom Obersten Gerichtshof nämlich noch nicht als wesentliche Beeinträchtigung der Mietrechte betrachtet.

Gefahr im Verzug liegt vor, wenn eine akute Gefahrensituation besteht, die ein sofortiges Handeln zur Schadensabwehr erfordert (z.B. Rauch quillt durch die Fugen einer Wohnungseingangstür oder Wasser tropft durch die Decke in die Wohnung darunter) und behördliche Hilfe vermutlich zu spät käme.

Nur bei Gefahr im Verzug ist ein eigenmächtiges Betreten der Mietwohnung durch den/die VermieterIn (oder deren/dessen Beauftragte) zulässig. Andernfalls stellt das eigenmächtige Betreten der Mietwohnung (ohne Wissen oder gegen den erklärten Willen der Mieterin/des Mieters) durch die Vermieterin/den Vermieter in aller Regel eine Besitzstörung dar. 

• Die Vermieterin/der Vermieter ist nicht berechtigt, eine vermietete Wohnung jederzeit nach Belieben zu betreten. MieterInnen sind daher grundsätzlich auch nicht verpflichtet, der Vermieterin/dem Vermieter (oder der Hausverwaltung) einen Wohnungsschlüssel auszufolgen. Soweit die Mieterin/der Mieter den bei Anmietung vorhandenen Schlosszylinder zur Wohnungseingangstüre austauscht, sollte sie/er diesen jedoch (mit sämtlichen Schlüsseln) aufbewahren und bei Mietende wieder montieren.
  
  
• Betritt die Vermieterin/der Vermieter (oder deren/dessen Beauftragte) die Wohnung ohne Wissen oder gegen den erklärten Willen der Mieterin/des Mieters und liegt keine Gefahr im Verzug vor, stellt dies einen gravierenden Eingriff in die Privatsphäre und damit grundsätzlich eine Besitzstörung dar, gegen die sich die Mieterin/der Mieter mit entsprechender Klage zur Wehr setzen kann. Zu beachten ist allerdings, dass eine Besitzstörungsklage binnen einer Frist von dreißig Tagen ab Kenntnis der Störung beim Bezirksgericht einzubringen ist.
  
  
• Nachdem VermieterInnen von der Rechtsprechung grundsätzlich zugestanden wird, vermietete Wohnungen in Ausübung einer erforderlichen „Hausaufsicht“ in größeren Abständen zu betreten, sollten MieterInnen einen angemeldeten Zutritt zur Wohnung jedoch nicht grundlos oder bloß aus Prinzip heraus verweigern.
  
  
• Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Vermieterin/der Vermieter (bzw. deren/dessen Beauftragte) unangekündigt an der Wohnungstüre läutet und Einlass begehrt, wenn eine Wohnungsbegehung für den späten Abend oder für das Wochenende angemeldet wurde oder sich die Vermieterin/der Vermieter ohne konkreten Anlass auf ihr/sein Recht der „Hausaufsicht“ beruft, obwohl sie/er die Wohnung ohnehin erst vor kurzem besichtigen konnte. Wohnungsbetretungen zu schikanösen Zwecken müssen von MieterInnen keinesfalls hingenommen werden. Eine zweite Besichtigung der Wohnung wegen desselben Anlasses durch Sachverständige stellt aber noch keine Schikane dar, wenn sie tatsächlich erforderlich ist.
  
  
• In einer relativ jungen Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass von MieterInnen ein Zutritt alle drei Monate zur Überprüfung der Dichtheit der Wasserversorgungsanlage aufgrund des Schonungsprinzips nicht geduldetet werden muss, wenn der Vermieterin/dem Vermieter eine gleichwertige Methode der Dichtheitsprüfung zur Verfügung steht, durch welche MieterInnen in ihrer Privatsphäre weniger eingeschränkt werden.
  
  
• Auch zur Frage, inwieweit der/die MieterIn den Zutritt zur Vornahme von Bauarbeiten in der Wohnung erlauben muss bzw. soll, ist immer auf den jeweiligen konkreten Einzelfall abzustellen. Dringend notwendige Reparaturarbeiten (z.B. Wasserrohrbruch) darf eine Mieterin/ein Mieter nicht unnötig verzögern. Möchte die Vermieterin/der Vermieter hingegen bleibende Veränderungen in der Mietwohnung schaffen, wird es für die betroffene Mieterin/den betroffenen Mieter nicht ratsam sein, den Beginn der Arbeiten in der Wohnung zuzulassen, bevor sie/er fachkundigen Rat eingeholt hat und ausreichend geklärt ist, ob und unter welchen Voraussetzungen solche bleibende Eingriffe ins Mietrecht hinzunehmen sind.

Verweigert ein/e MieterIn den Zutritt zur Wohnung, hat der/die VermieterIn die Möglichkeit, ein behördliches Duldungsverfahren gegen den/die MieterIn einzuleiten. Die Behörde (Bezirksgericht bzw. Schlichtungsstelle) stellt dann den konkreten Sachverhalt fest und nimmt eine Interessensabwägung vor. Das Interesse der Vermieterin/des Vermieters am Wohnungszutritt wird dem Interesse der Mieterin/des Mieters, in der Privatsphäre möglichst wenig gestört zu werden, gegenübergestellt. Daraufhin ergeht die Entscheidung, ob die Mieterin/der Mieter das Betreten der Wohnung im konkreten Einzelfall zu dulden hat oder nicht.

Stellt sich heraus, dass der/die MieterIn den Zutritt zur Wohnung zu Unrecht verweigert hat, kann das für sie/ihn zu einer Kostenbelastung führen (Verfahrenskosten, u.U. auch Schadenersatz). Zum Wohnungsverlust (Kündigungs- bzw. Auflösungsgrund) kann die unberechtigte Verweigerung des Wohnungszutritts durch die Mieterin/den Mieter nur in krassen Ausnahmefällen führen, z.B. wenn trotz Erläuterung durch die Baupolizei, also wider besseres Wissen, die dringende Behebung eines gefährlichen Mangels grundlos nicht zugelassen wird.

Bei Hauptmietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist ein behördliches Duldungsverfahren mit Antrag im sogenannten wohnrechtlichen Außerstreitverfahren (Schlichtungsstelle) einzuleiten, bei allen anderen Mietverhältnissen mit Klage im sogenannten streitigen Verfahren (Bezirksgericht).

Hinweis: In jenen Fällen, in denen durch die Verweigerung des Zutritts ein unwiederbringlicher Schaden droht, besteht für VermieterInnen bei allen Mietverhältnissen überdies die Möglichkeit der Einbringung einer einstweiligen Verfügung beim Bezirksgericht.