Mietzinsminderung

Bei wesentlichen Beeinträchtigungen der mietvertragsgemäßen Brauchbarkeit eines Mietobjekts (Wohung, Geschäftsraum etc.) sieht der § 1096 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) als gesetzliche Folge die Mietzinsminderung vor. Dauer und Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigungen.

Diese gesetzliche Mietzinsminderung gilt für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, ob sie dem Mietrechtsgesetz oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz oder keinem von beiden unterliegen.

Gründe für die eingeschränkte Brauchbarkeit können z.B. Umbauarbeiten mit starkem Baulärm oder eine Sperre der Gas-, Elektro- oder Wasserleitungen sein. Ein Verschulden der Vermieterin/des Vermieters ist dafür nicht erforderlich. Nicht klar ausjudiziert ist jedoch, inwieweit die mangelnde Brauchbarkeit der Vermieterin/dem Vermieter objektiv zurechenbar sein muss (z.B. bei Baulärm von einer Nachbarliegenschaft).

Der Mietzinsminderungsanspruch bei aufrechtem Mietverhältnis steht nur für die Dauer der Beeinträchtigung zu und endet auch dann, wenn die Mieterin/der Mieter die Beeinträchtigung bzw. den Schaden selbst behebt. Ob der Mieterin/dem Mieter dafür ein Aufwandersatzanspruch zusteht, hängt von der konkreten Maßnahme ab. Die Vermieterin/der Vermieter sollte von der Mieterin/dem Mieter über die Beeinträchtigung aber jedenfalls informiert werden, damit sie/er die Möglichkeit erhält, diese abzustellen.

Von der Mietzinsminderung ist die Herabsetzung des vereinbarten Hauptmietzinses im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren (in Wien: Schlichtungsstelle) zu unterscheiden. Letzteres kommt bei Mietverhältnissen in Betracht, für die gesetzliche Mietzinsobergrenzen gelten.

Wurde ein Mietzins vereinbart, der diese Obergrenzen überschreitet, kann innerhalb zu beachtender Fristen die behördliche Herabsetzung des Mietzinses für die Gesamtdauer des Mietverhältnisses begehrt werden.

Das Recht auf Mietzinsminderung steht hingegen nur zeitlich befristet zu, eben so lange die Brauchbarkeit des Mietobjektes beeinträchtigt ist.

Die gesetzliche Mietzinsminderung ist ausgeschlossen, wenn

• es sich um unwesentliche Beeinträchtigungen handelt, oder
• der Mieterin/dem Mieter die Beeinträchtigungen bei Anmietung bereits bekannt waren oder sonst akzeptiert wurden, oder
• die Beeinträchtigungen von der Mieterin/dem Mieter verschuldet wurden oder
• die Mieterin/der Mieter zu deren Behebung verpflichtet ist oder
• die Mieterin/der Mieter die Behebung der Beeinträchtigung verhindert oder
• die Mieterin/der Mieter im Nachhinein auf ihre/seine Mietzinsminderungsansprüche verzichtet hat. (siehe dazu Verzicht auf Mietzinsminderung)

Das Ausmaß der Mietzinsminderung hängt vom Grad der Unbrauchbarkeit des Mietobjektes ab und kann bis zu 100 Prozent (Mietzinsbefreiung) bei völliger Unbenützbarkeit des Mietobjektes betragen. Die Mietzinsminderung bezieht sich grundsätzlich auf den Bruttomietzins, also auch auf die Betriebskosten, Heizkosten usw.

Im Streitfall wird das Ausmaß der Mietzinsminderung vom Gericht (nicht von der Schlichtungsstelle!) immer für den konkreten Einzelfall entschieden. Die Ermittlung erfolgt grundsätzlich nach objektiven Kriterien, subjektive Maßstäbe der betroffenen Mieterin/des betroffenen Mieters und ihrer/seiner Haushaltsangehörigen (z.B. Schwangerschaft oder Kleinkinder) können jedoch bis zu einem gewissen Grad in die Entscheidung einfließen.

Da es nur die Einzelfallentscheidungen der Gerichte gibt, fehlt leider auch eine Liste mit fixen Prozentsätzen für bestimmte Mängel.

Anhaltspunkte für die Ermittlung der Höhe der Mietzinsminderung finden Sie in einer Tabelle mit Beispielen aus der Rechtsprechung - hier zum Download.

Achtung! Diese Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Abgesehen vom Umstand, dass hier nicht alle bisherigen Entscheidungen erfasst werden können, ergehen laufend auch neue Entscheidungen der Gerichte.

Zu berücksichtigen ist auch der Umstand, dass jahreszeitlich unterschiedliche Beeinträchtigungen auch zu unterschiedlich hoher Zinsminderung in den einzelnen Zinsperioden führen können.

Beispiel: Die kaputte Gaskombitherme führt zum Ausfall von Heizung und Warmwasser in einer Wohnung. Während das fehlende Warmwasser das ganze Jahr über zu Beeinträchtigungen führt, kann die fehlende Heizung nur in den Wintermonaten (Heizperiode) bei der Ermittlung der Höhe der Mietzinsminderung berücksichtigt werden.

Häufig betrifft die Unbrauchbarkeit auch nur einzelne Räume einer Wohnung, z.B. Durchnässungen nach einem Wasserrohrbruch. Hier kann das Verhältnis der betroffenen Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche ein Anhaltspunkt für die Berechnung der Mietzinsminderung sein.

Das Recht auf Mietzinsminderung kann im Vorhinein im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden. Ein späterer Verzicht ist aber möglich. So gilt zum Beispiel die vorbehaltlose und irrtumsfreie Bezahlung des vorgeschriebenen vollen Mietzinses trotz Kenntnis von den Mängeln grundsätzlich als Verzicht der Mieterin/des Mieters auf die Zinsminderung für den jeweiligen Zinstermin.

Hinweis: Da der Mietzins im Vorhinein fällig ist, kann daraus aber kein Verzicht für diesen Monat abgeleitet werden. Wird die Gassteigleitung beispielsweise am 10. Jänner für zwei Wochen bis 24. Jänner gesperrt, kann der Mieterin/dem Mieter kein Verzicht auf die Mietzinsminderung im Monat Jänner wegen der Bezahlung des vollen Mietzinses am 1. Jänner unterstellt werden.

Die rückwirkende Geltendmachung für mehrere Monate ist schwierig, wenn die Mieterin/der Mieter seine Zahlungen nicht unter Vorbehalt gestellt hat.

Die vorbehaltlose Zahlung des vollen Mietzinses trotz Kenntnis der Beeinträchtigung wird von der Rechtssprechung grundsätzlich als Verzicht der Mietzinsminderung für das jeweilige Monat gedeutet.

Allenfalls kommt dann aber noch eine Rückforderung wegen rechtsirrtümlicher Zahlung – die Mieterin/der Mieter hatte keine Kenntnis vom Mietzinsminderungsrecht – in Betracht.

Die Mieterin/der Mieter informiert die Vermieterin/den Vermieter von den Beeinträchtigungen und zahlt den vorgeschriebenen (vollen) Mietzins unter Vorbehalt ihrer/seiner Ansprüche vorerst zur Gänze weiter ein. Dann kann die Mieterin/der Mieter mit der Vermieterin/dem Vermieter (bzw. Hausverwaltung) über das Ausmaß der Mietzinsminderung in Verhandlung treten.

Die Benachrichtigung über Beeinträchtigung und Vorbehalt der Mietzinsminderung sollte in nachweisbarer Form (z.B. eingeschriebener Brief) erfolgen und hat den Sinn, die rückwirkende Geltendmachung der Ansprüche zu ermöglichen, falls es zu keiner Einigung mit der Vermieterin/dem Vermieter kommt.

Wird außergerichtlich keine Einigung erzielt, kann die Mieterin/der Mieter auch nach Ende der Beeinträchtigung die Rückzahlung des zuviel bezahlten Mietzinses einklagen.

Statt der gerichtlichen Rückforderung kann die Mieterin/der Mieter für den Fall, dass es zu keiner Einigung mit der Vermieterin/dem Vermieter kommt, später immer noch die vorbehaltliche Mietzinsminderung auch für die Vergangenheit von den laufenden Mietzinsvorschreibungen einbehalten. Auch hier gilt es, die Vermieterin/den Vermieter nachweislich davon zu verständigen, in welchem Ausmaß und für welche Perioden die Mietzinsminderung aus welchem Grund geltend gemacht wird. Setzt die Vermieterin/der Vermieter daraufhin gerichtliche Schritte, muss die Mieterin/der Mieter entsprechend reagieren.

Ein weiterer Vorteil der Vorbehaltsvariante liegt auch darin, dass durch die vorerst ungeminderte Fortzahlung ein "Sicherheitspolster" angespart wird. Dies ist von Bedeutung, wenn später die Mieterin/der Mieter tatsächlich seine Mietzahlungen reduziert und sich in einem folgenden Gerichtsverfahren ergibt, dass die Mietzinsminderung etwas zu hoch veranschlagt war. Dies kann durch die früheren Überbezahlungen kompensiert werden, so dass letzlich auch kein echter Mietzinsrückstand vorliegt.

Zu beachten ist allerdings, dass Forderungen aus dem Mietzinsminderungsrecht grundsätzlich nach 3 Jahren verjähren, sofern sie nicht bei einem Gericht geltend gemacht worden sind.

Die Mieterin/der Mieter informiert die Vermieterin/den Vermieter von den Beeinträchtigungen und dem (selbst ermittelten) Ausmaß der Mietzinsminderung. Danach wird nur mehr der verminderte Mietzins einbezahlt. Die Benachrichtigung über Beeinträchtigung und Ausmaß der Mietzinsminderung sollte in nachweisbarer Form (z.B. eingeschriebener Brief) an die Vermieterin/den Vermieter erfolgen.

Die Vermieterin/der Vermieter kann mit gerichtlichen Klagen auf den vermeintlichen Mietzinsrückstand reagieren(z.B. Mietzins- und Räumungsklage, Kündigung). In diesem Fall müssen fristgerecht entweder Einwendungen gegen die Aufkündigung oder ein Einspruch gegen eine Mahnklage am Bezirksgericht erhoben werden, oder der Ladung zu einem Verhandlungstermin über eine Räumungsklage gefolgt werden.

In diesen gerichtlichen Verfahren hat die Mieterin/der Mieter die Mietzinsminderung und die erlittenen Beeinträchtigungen einzuwenden und zu beweisen. Dafür sind Aufzeichnungen über Art und Umfang und Dauer der Beeinträchtigungen hilfreich und Beweismittel (z.B. eigene Parteinvernehmung, Zeugen usw.) erforderlich. Damit erfolgt die verbindliche Klärung erst im Gerichtsverfahren, ob und wie viel  Mietzinsminderung berechtigt ist.

Stellt sich in einem Kündigungs- oder Räumungsverfahren heraus, dass die Mieterin/der Mieter zuviel Mietzins einbehalten hat, kann der Differenzbetrag noch während des Verfahrens nachbezahlt werden, um den sonst drohenden Wohnungsverlust abzuwenden.

Ein hoher Differenzbetrag kann dazu führen, dass die Mieterin/der Mieter mit den Kosten des Gerichtsverfahrens belastet wird. Nur wenn die Mieterin/der Mieter grob fahrlässig oder mutwillig Beträge einbehalten hat, die zur Beeinträchtigung in keinem Verhältnis stehen, kann es trotz Nachzahlung darüber hinaus zum Wohnungsverlust kommen.