Heiztherme & Co.

Bei der neuen gesetzlichen Verpflichtung der Vermieterin/des Vermieters zur Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler oder sonstiger Wärmebereitungsgeräte handelt es sich um zwingendes Recht (siehe Geltungsbereich), das vertraglich nicht abgeändert werden kann. „Sonstige Wärmebereitungsgeräte“ sind zum Beispiel Nachtspeicheröfen, Elektro- und Gaskonvektoren, Kachelöfen, Festbrennstofföfen oder Ölöfen.

Nicht abschließend geklärt ist derzeit, ob dem Wortlaut entsprechend nur die Heizgeräte oder die gesamte Heizungsanlage, einschließlich Heizkörper, Rohrleitungen und  Raumthermostat in die neue Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters fällt. Der aus den Gesetzesmaterialien erkennbare Zweck der neuen Regelung – die Mieterin/der Mieter soll keine Erhaltungskosten für die Wärmeversorgung ihrer/seiner Wohnung tragen – spricht eher für Letzteres.

Auch bei Mietverhältnissen, die von der Neuregelung nicht erfasst sind, ist grundsätzlich die Vermieterin/der Vermieter zur Erhaltung mitvermieteter Geräte wie Heiztherme, Warmwasserboiler etc. verpflichtet. Hier stellt die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters grundsätzlich jedoch kein zwingendes Recht dar, weshalb abweichende vertragliche Regelungen in einem gewissen Rahmen möglich sind. Das Gesamtbild der Vertragsgestaltung darf bei abweichenden Regelungen aber keine „gröbliche Benachteiligung“ der Mieterin/des Mieters ergeben.

Die Neuregelung ab 1.1.2015 gilt für:

• Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau) für Hauptmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume.
  
  
• Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Genossenschaftswohnungen) für Hauptmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume.
  Mit 1.1.2016 wurde die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters von „Genossenschaftswohnungen“ neuerlich erweitert. Die Vermieterin/den Vermieter trifft im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nun eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht für die vermietete Wohnung. Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von der Vermieterin/dem Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet.
  
  
• Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau) für Hauptmietverträge und Untermietverträge über Wohnungen.

Die Neuregelung gilt nicht für:

• Untermietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau).
  
  
• Untermietverträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Genossenschaftswohnungen).
  
  
• Geschäftsraummiete im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (freifinanzierter Neubau).
  
  
• sämtliche Mietverträge im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (Wohnungen oder Geschäftsräume in Ein- oder Zweifamilienhäusern, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen, Hobbyräume etc.).

Auch Mietverträge, die vor 1.1.2015 abgeschlossen wurden, sind von der Neuregelung erfasst. Voraussetzung ist jedoch immer, dass die Wohnung mit einem entsprechenden Gerät vermietet wurde.

Hat der/die MieterIn die Kategorie der Wohnung nach Anmietung durch den Einbau einer Heiztherme angehoben, muss sie/er selbst für die Erhaltung des Gerätes sorgen.

Werden Erhaltungsmaßnahmen am mitvermieteten Gerät zur Beheizung oder Warmwasseraufbereitung erforderlich, hat der/die MieterIn den/die VermieterIn zunächst zur Mängelbehebung aufzufordern. Weigert sich der/die VermieterIn, ihr/ihm obliegende Erhaltungsarbeiten vorzunehmen, kann der/die MieterIn ein behördliches Verfahren zur Durchsetzung der Arbeiten einleiten und für die Dauer der Beeinträchtigung den Mietzins reduzieren (siehe Mietzinsminderung).

Die Mieterin/der Mieter kann bei Säumigkeit der Vermieterin/des Vermieters aber auch selbst die fachkundige Mängelbehebung in Auftrag geben und anschließend Kostenregress gegen die Vermieterin/den Vermieter geltend machen. Eine solche „Ersatzvornahme“ stellt die geeignete Maßnahme für die möglichst rasche Mängelbehebung dar.

Keinen sofortigen Anspruch auf Ersatz der „vorgestreckten“ Kosten hat eine Mieterin/ein Mieter allerdings, wenn sie/er das Gerät bereits vor dem 1.1.2015 reparieren oder erneuern ließ. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderter Neubau) kommt im Falle der Erneuerung des Gerätes vor dem Stichtag unter Umständen noch ein teilweiser Kostenersatz bei Mietende in Betracht.

Wie schon bisher, bleibt der/die MieterIn weiterhin verpflichtet, die mitvermieteten Geräte schonend zu behandeln und ordnungsgemäß zu warten. Die Verletzung der Wartungspflicht kann zu Schadenersatzansprüchen der Vermieterin/des Vermieters führen.