Aktuelle Fälle

Wie gibt man seine Altbaumietwohnung, die man viele Jahre bewohnt hat zurück? Im Rahmen eines Beratungsgespräches bekommen MieterInnen von den ExpertenInnen der Mieterhilfe der Stadt Wien wichtige Tipps.

So muss z.B. die gesetzliche Kündigungsfrist von vier Wochen zum Monatsletzten eingehalten werden, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Wohnung muss frei von Fahrnissen, also geräumt übergeben werden. Das Gleiche gilt für ein allenfalls vorhandenes Kellerabteil. 
Das bei Anmietung vorhandene Inventar (z.B.: Heizung, WC, etc.) muss natürlich in der Wohnung verbleiben. Die Rückstellung der Wohnung soll in „ordentlichem“ Zustand erfolgen. Was dies konkret bedeutet, hängt unter anderem davon ab, wie die Wohnung seinerzeit übernommen wurde und wie lange das Mietverhältnis gedauert hat.
Allgemein kann dazu gesagt werden, dass nur die über das sogenannte „normale Ausmaß der Abnützung“ (Abwohnung) hinausgehenden Schäden in der Wohnung von MieterInnen zu beheben oder zu ersetzen sind. Keinesfalls muss die Wohnung in gleich gutem Zustand (oder gar besser) als bei Anmietung zurückgestellt werden, denn es liegt in der Rechtsnatur der Vermietung, dass die Wohnung durch die Vermietung abgenützt wird. Dafür und für den Gebrauch wird ja schließlich auch die Miete bezahlt.

Oft ist man bei der Suche am privaten Wohnungsmarkt mit hohen Einstiegskosten konfrontiert. Kautionen, Provisionen und dann noch Gebühren für die Ausstellung des Mietvertrages. Dabei sind nicht alle verlangten Gebühren für den Mietvertrag auch rechtens. 
Nur die Vergebührung des Mietvertrages beim Finanzamt ist eindeutig geregelt und zulässig. Diese Gebühr beträgt bei unbefristeten Mietverträgen 1 % des dreifachen Jahresbruttomietzinses (das ist 1 % des 36-fachen monatlichen Mietzinses). So ist bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einer Bruttomiete in der Höhe von 800,- Euro die Gebühr von 288,- Euro zulässig.

Die Erfahrung der Mieterhilfe der Stadt Wien zeigt, dass VermieterInnen manchmal (in den meisten Fällen nicht erlaubte) Bearbeitungs- bzw. Vertragserrichtungsgebühren hinzurechnen und sich auf diese Weise ein zusätzliches Körberlgeld erwirtschaften. Sehr beliebt ist der Begriff „Manipulationsgebühr“. 

Wie auch immer der Beitrag für die Vertragserrichtung genannt wird, wenn der/die VermieterIn von Ihnen eine Kostenübernahme für die Mietvertragsausstellung verlangt, dann handelt es sich meist um eine verbotene Ablöse, wenn der Mietvertrag dem Mietrecht unterliegt! Diese Kosten für den/die MieterIn sind in diesem Fall nicht gerechtfertigt und könnten über Antrag bei der Schlichtungsstelle zurückgefordert werden.

Sehr oft nehmen MieterInnen an, dass ein Mietvertrag zu einem unbefristeten wird, wenn VermieterInnen die Miete weiter annehmen, obwohl der befristete Mietvertrag bereits ausgelaufen ist. Doch wie ist es wirklich und was bedeutet das rechtlich?

Wenn VermieterInnen die Miete weiter annehmen und auch binnen 14 Tagen nach (eigentlicher) Beendigung des befristeten Mietvertrages keine Klage auf Räumung bzw. Rückstellung der Wohnung gegen MieterInnen einbringen, dann verlängert sich der Mietvertrag (stillschweigend) um genau drei Jahre. Egal wie lange der Mietvertrag vorher befristet war. Er wird also NICHT automatisch zu einem unbefristeten!

Der Vorteil für MieterInnen in diesem Fall ist, dass nur diese jederzeit, mit im Mietvertrag vereinbarter Frist, den Vertrag vorzeitig kündigen können.
Dies gilt jedoch nur bei der erstmaligen „stillen Verlängerung“. Sollte nach diesen verlängerten 3 Jahren der Mietvertrag wieder auf diese Art, also durch „Stillschweigende“ Annahme der Miete durch VermieterInnen zustande kommen, dann ist dieser unbefristet.

Tipp der Mieterhilfe:

Lassen Sie sich die Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag oder dessen Verlängerung schriftlich von VermieterInnen bestätigen. Dies schafft Klarheit und erspart möglicherweise spätere Rechtsstreitigkeiten.

Mit dem ersten Schneefall kommen auch zahlreiche Anrufe bei der Mieterhilfe zum Thema Schneeräumung am Gehweg an. Im Winter kann es auf den Straßen, Gehsteigen oder Gehwegen schnell mal zu Glatteis kommen.
Damit verbunden ist eine erhöhte Sturzgefahr. Meistens wollen die AnruferInnen wissen wann und von wem der Gehweg bei Schnee geräumt werden muss.

Die Reinigung der Gehwege und deren Bestreuung bei Glatteis sind u.a. im Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), der Straßenverkehrsordnung (StVO), im Wiener Reinhaltegesetzt und in der Winterdienstverordnung für Wien geregelt.

Zusammengefasst kann folgendes festgehalten werden: 

Es muss darauf geachtet werden, dass der Gehweg in der Zeit von 06:00 Uhr bis 22:00 Uhr von Schnee gesäubert und bei Glatteis bestreut ist. Verantwortlich dafür ist der Hauseigentümer. Dieser kann die Schneeräumung an Dritte beauftragen (z.B. Hausbesorger oder Reinigungsfirmen), dies entbindet ihn aber nicht von der Haftung. Sollte es trotz geeignetem Winterschuh zu einem „Ausrutscher“ auf einem nicht geräumten Gehsteig kommen, sollte man dies gut dokumentieren und nach Zeugen Ausschau halten. Ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Hauseigentümer wäre möglich.

Besonders im Winter bleiben Fenster oft über längere Zeit geschlossen und die Gefahr von hoher Luftfeuchtigkeit steigt. Damit steigt auch das Risiko von Schimmelbildung.
Um Feuchtigkeit aus der Wohnung herauszulüften, helfen ein paar einfache Tipps: Lüften Sie mindestens zwei- bis viermal täglich, je nachdem, wie oft Sie sich in den Räumen aufhalten. Ihr Schlafzimmer sollten Sie jedenfalls nach dem Aufstehen gut durchlüften. Das vertreibt die Feuchtigkeit, die sich über Nacht angereichert hat.

Wichtig:

Je dichter die Fenster desto häufiger muss gelüftet werden. Besonders bei neuen Isolierglasfenstern müssen die eigenen Gewohnheiten geändert werden, sonst droht Schimmelbildung.

Wenn sich doch Schimmel bildet, sollte dieser Schaden dem/der VermieterIn gemeldet werden, denn es kann sich hier durchaus um einen ernsten Schaden handeln. Der/die MieterIn ist verpflichtet, Schäden dem/der VermieterIn zu melden, unabhängig davon wer oder was schuld daran ist.

Darüber hinaus empfehlen die ExpertInnen der Mieterhilfe den kostenlosen Online Schimmelfragebogen zu verwenden. Hier kann man das Schimmelrisiko in den eigenen vier Wänden testen. 

Immer wieder Fragen MieterInnen bei der Mieterhilfe der Stadt Wien wegen Kosten für Entrümpelungen nach. Wenn auch ärgerlich, so sind diese Kosten oft gerechtfertigt und lassen sich in der Betriebskostenabrechnung finden.
Noch ärgerlicher ist es jedoch, wenn diese Mehrkosten durch MieterInnen im eigenen Wohnhaus entstehen, die beispielsweise Gerümpel im Hof abstellen. 

Ein Hof ist ein allgemeiner Teil des Hauses und die Kosten für die Entsorgung von „herrenlosen Gut“ darf der/die VermieterIn über die Betriebskosten allen MieterInnen verrechnen. 

Diese Kosten können dem/der VerursacherIn nur verrechnet werden, wenn eindeutig feststellbar ist, dass diese/r die verbotene Ablagerung vorgenommen hat.  Vor allem muss eindeutig feststellbar sein, wer die verbotene Ablagerung vorgenommen hat. Ist dies möglich, ist es empfehlenswert den/die VerursacherIn bei der Hausverwaltung zu melden und den Sachverhalt von anderen BewohnerInnen mittels Unterschriften bestätigen zu lassen. Der/die Eigentümer/In ist dann berechtigt die Mehrkosten dem/der VerursacherIn zu verrechnen und kann damit nicht mehr die Allgemeinheit des Hauses belasten. 

Hinweis:

Abgelagerte Gegenstände in den allgemeinen Teilen des Hauses (Stiegenhaus, Gang, Kellergänge, etc.) müssen jedenfalls umgehend aus feuerpolizeilichen Gründen entsorgt werden. 

Der Herbst ist nicht nur die Jahreszeit mit den prächtigsten Farben in der Natur, er bringt manchmal auch heftige Herbststürme. Gleichzeitig ist dies die Jahreszeit, um Blumenkisten am Fenster oder Pflanzen auf Balkon und Terrasse spätestens jetzt vor Frost in Sicherheit zu bringen.
Aber so wie der Frost für die Pflanzen Gefahr birgt, so kann ein Herbststurm Gefahren für Menschen bringen. Nämlich dann, wenn Blumenkisterl am Fenster nicht sturmsicher befestigt sind oder Tröge und Pflanzen auf Balkon oder Terrasse durch den Sturm herabfallen und dadurch Passanten oder Nachbarn gefährden. Deshalb ist eine ordnungsgemäße und absturzsichere Befestigung jedenfalls notwendig. Besonders im Herbst sollten deshalb alle Befestigungen nochmals überprüft werden.

Kommt es trotz ordnungsgemäßer Befestigung doch zum Absturz eines solchen Gegenstandes und entstehen dadurch Schäden oder gar noch schlimmer Verletzungen, haftet dafür der/die MieterIn! 

Tipp der ExpertenInnen:

Noch besser ist es Blumenkisterl, Tröge und Pflanzen im Herbst in Sicherheit bringen - dann sind auch Sie auf der sicheren Seite. Denn trotz (notwendiger) Zustimmung des/der Vermieters/in für das Anbringen des Blumenschmuckes, ist der/die MieterIn haftbar. 

Der/die VermieterIn möchte mich vertraglich dazu verpflichten, meine Wohnung ausreichend zu beheizen. Ist das überhaupt möglich und was bedeutet ausreichend? So die Frage einer Mieterin an die ExpertenInnen der Mieterhilfe.
Immer wieder gibt es solche schriftlichen Vereinbarungen in Mietverträgen, die zur Unsicherheit beitragen. Was sagt das Mietrechtsgesetz dazu?

Darin ist jedenfalls festgehalten, dass MieterInnen „den Mietgegenstand, besonders die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitung-, Beheizungs-, und sanitären Anlagen so instand zu halten haben, dass VermieterInnen und anderen MieterInnen kein Nachteil erwächst.“
 
Diese Bestimmung definiert den Umfang des Benützungsrechts von MieterInnen und bedeutet in diesem Zusammenhang darauf zu achten, dass z.B. Wasser- und Heizungsleitungen nicht einfrieren. Demnach darf man die Wohnung nicht zum „nachteiligen Gebrauch“ verwenden - weshalb ein ausreichendes Beheizen der Wohnung notwendig ist. Dies setzt jedoch auch eine vorhandene und geeignete Heizungsmöglichkeit in der Wohnung voraus.  Wieviel man jedoch genau heizen soll, ist darüber hinaus kaum möglich zu vereinbaren. Im eigenen Interesse sollte man jedoch den Mietgegenstand so beheizen, dass Schimmelbildung verhindern wird und wer friert schon gerne in seiner Wohnung?

Dieses Problem kennt wohl jeder: Ein undichter WC-Spülkasten nervt nicht nur, sondern  er verbraucht auch unnötig viel Wasser.
Dieser kann, auch wenn er nur leicht undicht ist und ständig Wasser abfließt, bis zu 150 Liter Wasser am Tag verbrauchen, dies sind im Jahr bis zu 55.000 Liter, oder auch rund 400 Badewannen voll des kostbaren Gutes. Eine recht teure Angelegenheit für MieterInnen, denn diese müssen die Wassergebühren über die Betriebskostenabrechnung bezahlen.

Soweit so gut, aber wer ist für die Reparatur der kaputten Dichtung im Spülkasten in einer Mietwohnung zuständig? Muss die Kosten dafür der/die VermieterIn übernehmen? Dies wollte Herr Sebastian L., der seit 3 Jahren in seiner Wohnung wohnt, von den ExpertInnen der Mieterhilfe wissen. 

Nein, für die Erhaltung solcher Gegenstände der Mietwohnung muss der/die MieterIn im Laufe der Jahre selbst aufkommen. Nur wenn dieser Mangel schon bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden hätte und dies sofort bei Anmietung auch reklamiert worden wäre, hätte der/die VermieterIn für die Behebung dieses Mangels sorgen müssen.

Wenn die Wohnung langsam in die Jahre gekommen ist, möchten viele gerne die eigenen vier Wände wieder in Schuss bringen. So auch Johanna H., Mieterin einer Altbauwohnung in Wien. Da sie nicht sicher ist, was sie alles in ihrer Wohnung renovieren darf, informiert sie sich bei den ExpertInnen der Mieterhilfe.

MieterInnen dürfen ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen verändern und verbessern. Bei unwesentlichen Veränderungen wie z.B. Ausmalen, Tapezieren usw., muss der/die VermieterIn nicht verständigt werden. Solange weder die Bausubstanz noch andere MieterInnen zu Schaden kommen können, darf man gerne tätig werden. Vor dem Entfernen oder Aufstellen von Wänden in der Wohnung ist jedenfalls die Zustimmung des/der Vermieters/in einzuholen. Wichtig ist es dabei, die Bauvorschriften zu beachten und vorher Informationen bei der Baubehörde einzuholen. Eine Baugenehmigung, bzw. -anzeige ist bei solchen Arbeiten meist erforderlich.

Sollte nämlich durch unsachgemäße Bastelei ein Schaden an der Bausubstanz entstehen (z.B. Mauerwerksdurchfeuchtung bei nicht ordnungsgemäßem Einbau einer Dusche), kann im schlimmsten Falle ein Kündigungstatbestand erfüllt sein. Zusätzlich dazu kann bei Vorliegen eines Schadens und Nachweis des Verschuldens des/der Mieters/in, ein Schadenersatzanspruch des/der Vermieters/in bestehen.