Kaution
Die meisten Vermieter*innen verlangen von ihren Mieter*innen bei Vertragsunterzeichnung eine Kaution. Diese dient dem/der Eigentümer*in für etwaige Schadensersatzforderungen bei Rückstellung der Wohnung, aber auch während der Mietdauer. Das Mietrecht sieht hier zwar keine eindeutigen Obergrenzen für die Höhe der Kaution vor, aber die aktuelle Rechtsprechung (OGH) geht von einer Obergrenze von bis zu maximal sechs Bruttomonatsmieten aus, wobei die Kautionshöhe immer im Verhältnis mit dem Mietobjekt stehen muss. Daher kann man eine zu hoch geforderte Kaution (mehr als sechs Monatsmieten) bei der Schlichtungsstelle zurückfordern.
Der/die Vermieter*in hat die Kaution fruchtbringend (also zinsbringend) zu veranlagen. Dies wird in der Regel ein Sparbuch sein, das Mietrechtsgesetz lässt aber auch andere Veranlagungsformen zu, wenn diese eine ähnliche Verzinsung und Sicherheit gewährleisten. Die Kaution ist unverzüglich nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben – wenn keine offenen Forderungen zur Gegenrechnung bestehen. Mit der Kaution dürfen aber bei Ende des Vertragsverhältnisses nicht die normalen Abnützungsschäden der Wohnung abgerechnet werden. Sie darf nur für darüber hinausgehende Schäden angetastet werden. Die Beratungspraxis der MieterHilfe zeigt allerdings, dass die Kaution oft ungerechtfertigter Weise länger oder sogar zur Gänze einbehalten wird.
Expert*innen-Tipp:
Jedenfalls genau dokumentieren, wie der Zustand der Wohnung bei Übernahme war (Fotos, Protokoll, Zeugen). Bei Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution kann man sich an die Schlichtungsstelle und in weiterer Folge auch an das zuständige Bezirksgericht wenden.
Maklerprovision
Durch die Einführung des Bestellerprinzips am 1.7.2023 müssen Wohnungssuchende für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen nur dann die Maklergebühren (Provision) bezahlen, wenn sie selbst die Makler*in beauftragt haben. Üblicherweise wird der Auftrag von den Vermieter*innen erteilt, die daher auch die Provision zu bezahlen haben.
Falls die Provision von der Mieter*in zu bezahlen ist, sollte diese vor Mietvertragsabschluss keine Anzahlungen oder Vorauszahlungen auf die Provision leisten. Sogenannte Anbote sollten auch nur dann unterschrieben werden, wenn sich die Mieter*in sicher ist, dass sie die Wohnung unter den im Anbot festgelegten Konditionen mieten möchte.
Hat die Mieter*in die Makler*in beauftragt, sind maximal zwei Gesamtmieten (auf Berechnungsbasis Hauptmietzins + Betriebskosten ohne Ust) zuzüglich Umsatzsteuer als Provision für unbefristete, oder auf über drei Jahre befristete Mietverhältnisse zu bezahlen. Für alle, die einen Mietvertrag auf drei Jahre oder weniger vereinbaren, ist höchstens eine Gesamtmiete zulässig.
Wichtig:
Makler*innen, die in einem „wirtschaftlichen Naheverhältnis“ zum/zur Vermieter*in stehen, dürfen maximal eine Gesamtmonatsmiete verlangen. Sollte der Mietvertrag auf bis zu drei Jahre vereinbart werden, dann steht dem/der Makler*in höchstens eine Provisionszahlung in der Höhe von einer halben Gesamtmonatsmiete zu. Wird hier zu viel verrechnet, kann man auch im Nachhinein die zu viel bezahlte Provision gerichtlich geltend machen (Verjährungsfrist: drei Jahre).
Gewissheit, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf Sie zukommen, verschafft der Maklerprovisionsrechner der MieterHilfe.
Gebühren
Wenn diese Hürde geschafft ist, geht es an das Thema Gebühren. Dabei sind nicht alle verlangten „Gebühren“ für den Mietvertrag auch rechtens. Einzig die sogenannte Vergebührung des Mietvertrages durch das Finanzamt war bis 10.11.2017 eindeutig geregelt und auch zulässig. Mit 11.11.2017 trat die Gesetzesänderung zur Vergebührung von Mietverträgen in Kraft, wodurch die Gebühr für Mietverträge über Wohnraum abgeschafft wurde. Da sie aber in Verträgen vor diesem Zeitpunkt noch gültig war, ist sie hier nach wie vor angeführt.
Beide Vertragspartner, sowohl Vermieter*innen als auch Mieter*innen, waren demnach Gebührenschuldner, jedoch wurden diese erlaubterweise meist auf Mieter*innen überwälzt. Diese Gebühr betrug bei unbefristeten Mietverträgen 1 % des dreifachen Jahresbruttomietzinses (das ist 1 % des 36-fachen monatlichen Mietzinses).
Beispiel:
Bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einer Bruttomiete in der Höhe von € 800,– betrug die Finanzamtgebühr € 288,–. Die Erfahrung der MieterHilfe zeigt aber auch, dass viele private Vermieter*innen zur Mietvertragsgebühr des Finanzamtes noch eine – nicht erlaubte – Bearbeitungsgebühr bzw. Vertragserrichtungsgebühr hinzurechneten und sich auf diese Weise ein zusätzliches „Körberlgeld“ erwirtschafteten.
Sehr beliebt ist derzeit der Begriff „Manipulationsgebühr“. Für die künftige/n Mieter*in ist oft nicht erkennbar, was wirklich zu zahlen ist und was nicht.
Wie auch immer der Beitrag für die Vertragserrichtung genannt wird, wenn der/die Vermieter*in (Hausverwaltung) von Ihnen die Kostenübernahme für die Mietvertragsausstellung oder -errichtung verlangt, handelt es sich um eine verbotene Ablöse, wenn der Mietvertrag dem Mietrecht unterliegt! Diese Kosten für den/die Mieter*in sind in diesem Fall nicht gerechtfertigt und könnten über Antrag bei der Schlichtungsstelle zurückgefordert werden.
