Ablöse

Ablöseforderungen

Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden. Verbotene Ablösen sind zum Beispiel die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.

Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,– oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters/der Vermieterin oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der/die Vermieter*in auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen. In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass eine Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).

Möbelablöse

Ein*e Vormieter*in kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem/einer Neumieter*in eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann aber ohne Sachverständigen schwierig sein.

Mit dem kostenlosen Wiener Ablöserechner der MieterHilfe kann online auf www.abloeserechner.wien.at oder mit der App am Smartphone rasch festgestellt werden, ob der geforderte Betrag für die im Mietgegenstand verbliebenen oder verbleibenden Inventargüter angemessen ist.

Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.

Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?

Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.

Vertragserrichtungskosten

Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).

Kann erlaubt sein:

Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.

Zulässige Ablösen:

Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.

Investitionsablösen nach § 10 MRG

Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.

Möbelablöse

Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.

Abschließend gilt

Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.