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Liebe KundInnen! Am 30. Oktober 2019 ist die persönliche und telefonische Beratung der MieterHilfe von 8 bis 13.30 Uhr aufgrund betrieblicher Erfordernisse nicht möglich. Ab 13.30 sind wir gerne wieder für Sie da.

Glossar

© WSW/J. Fetz
Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Maklerprovision

Mit 01.09.2010 wurden die Höchstbeträge für die Vermittlung von Mietverträgen geändert. Für MieterInnen ist die Wohnungssuche damit günstiger geworden.

Haupt- und Untermiete (Wohnzwecke)

  • unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
    MieterIn: 2 Bruttomonatsmieten

  • bis zu drei Jahren befristet:
    MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete

Bei Vermittlung einer Untermiete an einzelnen Räumen steht allerdings nie mehr als eine Bruttomonatsmiete an Provision zu. 

Wenn die Maklerin/der Makler gleichzeitig HausverwalterIn der Anlage ist:

  • unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
  • mindestens zwei Jahre aber nicht länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1/2 Bruttomonatsmiete

Gewissheit, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf Sie zukommen, verschafft der Maklerprovisionsrechner der MieterHilfe.

Mängel bei Anmietung - Vertragszuhaltung

Die/der VermieterIn  ist verpflichtet, die Wohnung im vereinbarten Zustand an den/die MieterIn zu übergeben. Befindet sich die Wohnung bei Übergabe nicht im vereinbarten Zustand, sollte der/die MieterIn den Mangel unverzüglich rügen.

Der Verbesserungsanspruch des/der MieterIn (Anspruch auf Vertragszuhaltung) kann beim örtlich zuständigen Bezirksgericht im streitigen Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden. Dies unabhängig davon, ob ein solcher Mangel auch in die Erhaltungspflichten des/der VermieterIn nach dem Mietrechtsgesetz fällt.

Meldevorschriften

Die Bestimmungen des Meldegesetzes sehen bestimmte Fristen vor, innerhalb derer die Unterkunftnahme oder die Aufgabe einer Unterkunft in einer Wohnung bei der zuständigen Behörde (in Wien: Magistratisches Bezirksamt) gemeldet werden muss. Es handelt sich dabei ausschließlich um Verwaltungsvorschriften, nicht aber um mietrechtliche Vorschriften.
Auf dem Formular zur Anmeldung muss auch der/die UnterkunftgeberIn unterschreiben. Im Falle eines/einer HauptmieterIn ist das der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung), für UntermieterInnen oder Personen im Familienverband gilt der/die HauptmieterIn als UnterkunftgeberIn.

Bei mietrechtlichen Streitigkeiten, z.B. Kündigung wegen fehlenden Wohnbedürfnisses, ist der Meldestatus immer nur ein Indiz. Wenn trotz aufrechter Meldung eine Wohnung nur als Abstellkammer und nicht als Wohnung genutzt wird, ist der Kündigungsgrund des fehlenden Wohnbedürfnisses wahrscheinlich erfüllt.

Mietvertrags Angebot

Wenn eine Wohnung über einen Immobilienmakler/eine Immobilienmaklerin gesucht wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot" unterschrieben wird. Dabei handelt es sich um keine Reservierung, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten!

Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also, die Wohnung zu bestimmten Konditionen verbindlich mieten zu wollen. Der Makler/die Maklerin übermittelt dieses Anbot dem Vermieter/der Vermieterin. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den Wohnungssuchenden/die Wohnungssuchende auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.

Mit diesem Schreiben können Sie vom Anbot zurücktreten.

Miete

Von Miete spricht man, wenn jemand einer anderen Person vertraglich die Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt gestattet. Dabei ist zwischen Hauptmiete und Untermiete zu unterscheiden. Es kommt jedoch nicht auf die Bezeichnung des Mietvertrages an, sondern auf den bzw. die VertragspartnerIn. Haupt- und Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums(Bittleihe).

Mieterorganisation

Mieterorganisationen sind im Regelfall Vereine, die ihre Mitglieder in miet- und wohnrechtlichen Fragen beraten und informieren. Darüber hinaus bieten sie für ihre Mitglieder auch Vertretung in wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle und den Gerichten an.

Wer sich in einem derartigen Verfahren von einer Mieterorganisation vertreten lassen möchte, muss zunächst Vereinsmitglied werden. Die Mieterorganisation kann dann den Antrag bei der Schlichtungsstelle für den/die MieterIn einbringen und die Mieterin bzw. den Mieter im Verfahren vertreten.

Mietrecht im Todesfall – Eintrittsrecht

Prinzipiell wird der Mietvertrag über eine Wohnung durch den Tod des/der MieterIn (aber auch des/der VermieterIn) nicht aufgelöst. Das Mietverhältnis geht zunächst auf die Verlassenschaft des/der Verstorbenen und danach auf die Erben über. Außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gibt es eine eigene Kündigungsmöglichkeit im Todesfall des/der MieterIn.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gibt es dagegen bei Hauptmietverträgen ein gesetzliches Eintrittsrecht für Personen, die folgende Voraussetzungen erfüllen (§ 14 Mietrechtsgesetz).

  • Nahe Angehörige: Ehegattin bzw. Ehegatte, eingetragene/r PartnerIn, Geschwister, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder, Wahlkinder), LebensgefährtIn, auch gleichgeschlechtlich. Als LebensgefährtIn gilt, wer mindestens drei Jahre in Haushaltsgemeinschaft mit dem/der Verstorbenen gewohnt hat oder die Wohnung gemeinsam mit dieser/diesem bezogen hat.

  • Gemeinsamer Haushalt: Vor dem Tod des/der HauptmieterIn muss ein gemeinsamer Haushalt bestanden haben. Darunter ist gemeinsames Wohnen und Wirtschaften zu verstehen. Es gibt keine Mindestdauer des gemeinsamen Haushalts, ausgenommen bei Lebensgefährten.

  • Dringendes Wohnbedürfnis: Die Angehörigen müssen auch ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung des/der Verstorbenen haben.

Erfüllen mehrere Personen die Voraussetzungen, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Im Falle des Mietrechtseintritts wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, das alte Mietverhältnis bleibt vollinhaltlich aufrecht.
Will keiner der Berechtigten in das Mietverhältnis eintreten, so müssen sie dies dem/der VermieterIn binnen 14 Tagen nach dem Todestag bekannt geben.

Hinweis: Treten andere Personen als der/die EhegattIn, der/die LebensgefährtIn oder minderjährige Kinder in das Mietverhältnis ein und wurde der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 abgeschlossen, kann der/die VermieterIn (bei bisher niedrigen Mietzins) eine Anhebung des Hauptmietzinses begehren.

Mietzins (MRG)

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht der Mietzins aus folgenden Bestandteilen:

  • Hauptmietzins
  • Anteil an den (Haus-)Betriebskosten
  • Anteil an besonderen Aufwendungen, wie z.B. einem Aufzug oder einer Zentralheizung als Gemeinschaftsanlage
  • Angemessenem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und/oder sonstige Leistungen
     

Im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz wird anstelle des ‚Hauptmietzinses’ von "Entgelt im engeren Sinn" gesprochen. Darin sind die Kosten für die Refinanzierung der Baulichkeit, Darlehensrückzahlung oder Eigenmittelabstattung und ein allfälliger Baurechtszins enthalten. Dazu kommt noch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zur Finanzierung notwendiger Erhaltungsarbeiten und nützlicher Verbesserungsarbeiten. Der Anteil an Betriebskosten und besonderen Aufwendungen wird wie im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes verrechnet.

Zudem darf die auf den Mietzins (Entgelt) entfallende Umsatzsteuer vom Vermieter verrechnet werden. Diese beträgt bei Wohnungen im Regelfall 10 Prozent. Nur für mitvermietete Einrichtungsgegenstände, Garagen- und Kfz-Abstellplätze sowie Wärme- oder Energielieferungen beträgt die Umsatzsteuer 20 Prozent.

Außerhalb des MRG- und WGG-Geltungsbereiches gibt es keine vergleichbare Definition des Mietzinses. Häufig wird aber auch dort der Gesamtmietzins in Hauptmietzins und Betriebskosten aufgeteilt. In diesen Fällen muss aber vertraglich vereinbart werden, was unter Betriebskosten verrechnet werden darf.

 

Mietzinsvorauszahlung

Es kommt zwar nicht sehr häufig vor, aber manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietzinsvorauszahlung begehrt. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liegt dann vor, wenn der Betrag nicht überhöht, dieser für einen bestimmten Zeitraum gewidmet ist, und klargestellt wird, dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht verbrauchte Anteil wieder zurückbezahlt wird.

Ob eine Mietzinsvorauszahlung der Höhe nach zulässig ist, kann nur in Zusammenhang mit den laufenden Mietzinsen überprüft werden. Die Summe aus anteiliger Vorauszahlung und laufendem Mietzins darf den jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins nicht überschreiten.

Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn

Mindestmietzins

Für bestehende Hauptmietverhältnisse über Wohnungen, die vor dem 1. März 1994 angemietet worden sind, räumt das Mietrechtsgesetz (§ 45 MRG) Vermieterinnen bzw. Vermietern die Möglichkeit ein - unabhängig von der konkreten vertraglichen Vereinbarung - den MieterInnen gewisse Mindestbeträge als Hauptmietzins pro Quadratmeter Nutzfläche vorzuschreiben. Eine Anhebung des Hauptmietzinses auf den jeweiligen Mindestbetrag ist aber nur zulässig, wenn für das Gebäude keine Abbruchbewilligung und kein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt.

Die Höhe des Mindestbetrages, auf den der vereinbarte Hauptmietzins allenfalls angehoben werden darf, hängt von der Kategorieeinstufung der Wohnung bei Anmietung ab, und liegt derzeit pro m² bei 

  • 2,39 Euro für Kategorie A
  • 1,80 Euro für Kategorie B
  • 1,20 Euro für Kategorie C und Kategorie D brauchbar
  • 0,90 Euro für Kategorie D unbrauchbar
     

Diese Beträge sind nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und werden daher regelmäßig angepasst.

Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der jeweilige Mindestbetrag, darf die Vermieterin/der Vermieter den Hauptmietzins pro Quadratmeter Nutzfläche auf den Mindestbetrag anheben. Der Mieterin/dem Mieter ist das Anhebungsbegehren allerdings einen Monat vor dem ersten Einhebungstermin schriftlich bekannt zu geben. Erhöhungen aufgrund der Wertanpassung sind der Mieterin/dem Mieter 14 Tage vorher schriftlich bekannt zu geben.

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