Zum Hauptinhalt springenMit 01.09.2010 wurden die Höchstbeträge für die Vermittlung von Mietverträgen geändert. Für MieterInnen ist die Wohnungssuche damit günstiger geworden.
Haupt- und Untermiete (Wohnzwecke)
- unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
MieterIn: 2 Bruttomonatsmieten
- bis zu drei Jahren befristet:
MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
Bei Vermittlung einer Untermiete an einzelnen Räumen steht allerdings nie mehr als eine Bruttomonatsmiete an Provision zu.
Wenn die Maklerin/der Makler gleichzeitig HausverwalterIn der Anlage ist:
- unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
- mindestens zwei Jahre aber nicht länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1/2 Bruttomonatsmiete
Gewissheit, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf Sie zukommen, verschafft der Maklerprovisionsrechner der MieterHilfe.
Die/der VermieterIn ist verpflichtet, die Wohnung im vereinbarten Zustand an den/die MieterIn zu übergeben. Befindet sich die Wohnung bei Übergabe nicht im vereinbarten Zustand, sollte der/die MieterIn den Mangel unverzüglich rügen.
Der Verbesserungsanspruch des/der MieterIn (Anspruch auf Vertragszuhaltung) kann beim örtlich zuständigen Bezirksgericht im streitigen Verfahren mittels Klage geltend gemacht werden. Dies unabhängig davon, ob ein solcher Mangel auch in die Erhaltungspflichten des/der VermieterIn nach dem Mietrechtsgesetz fällt.
Die Bestimmungen des Meldegesetzes sehen bestimmte Fristen vor, innerhalb derer die Unterkunftnahme oder die Aufgabe einer Unterkunft in einer Wohnung bei der zuständigen Behörde (in Wien: Magistratisches Bezirksamt) gemeldet werden muss. Es handelt sich dabei ausschließlich um Verwaltungsvorschriften, nicht aber um mietrechtliche Vorschriften.
Auf dem Formular zur Anmeldung muss auch der/die UnterkunftgeberIn unterschreiben. Im Falle eines/einer HauptmieterIn ist das der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung), für UntermieterInnen oder Personen im Familienverband gilt der/die HauptmieterIn als UnterkunftgeberIn.
Bei mietrechtlichen Streitigkeiten, z.B. Kündigung wegen fehlenden Wohnbedürfnisses, ist der Meldestatus immer nur ein Indiz. Wenn trotz aufrechter Meldung eine Wohnung nur als Abstellkammer und nicht als Wohnung genutzt wird, ist der Kündigungsgrund des fehlenden Wohnbedürfnisses wahrscheinlich erfüllt.
Wenn eine Wohnung über einen Immobilienmakler/eine Immobilienmaklerin gesucht wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot" unterschrieben wird. Dabei handelt es sich um keine Reservierung, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten!
Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also, die Wohnung zu bestimmten Konditionen verbindlich mieten zu wollen. Der Makler/die Maklerin übermittelt dieses Anbot dem Vermieter/der Vermieterin. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den Wohnungssuchenden/die Wohnungssuchende auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.
Mit diesem Schreiben können Sie vom Anbot zurücktreten.
Von Miete spricht man, wenn jemand einer anderen Person vertraglich die Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt gestattet. Dabei ist zwischen Hauptmiete und Untermiete zu unterscheiden. Es kommt jedoch nicht auf die Bezeichnung des Mietvertrages an, sondern auf den bzw. die VertragspartnerIn. Haupt- und Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums(Bittleihe).
Mieterorganisationen sind im Regelfall Vereine, die ihre Mitglieder in miet- und wohnrechtlichen Fragen beraten und informieren. Darüber hinaus bieten sie für ihre Mitglieder auch Vertretung in wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle und den Gerichten an.
Wer sich in einem derartigen Verfahren von einer Mieterorganisation vertreten lassen möchte, muss zunächst Vereinsmitglied werden. Die Mieterorganisation kann dann den Antrag bei der Schlichtungsstelle für den/die MieterIn einbringen und die Mieterin bzw. den Mieter im Verfahren vertreten.
Prinzipiell wird der Mietvertrag über eine Wohnung durch den Tod des/der MieterIn (aber auch des/der VermieterIn) nicht aufgelöst. Das Mietverhältnis geht zunächst auf die Verlassenschaft des/der Verstorbenen und danach auf die Erben über. Außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gibt es eine eigene Kündigungsmöglichkeit im Todesfall des/der MieterIn.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gibt es dagegen bei Hauptmietverträgen ein gesetzliches Eintrittsrecht für Personen, die folgende Voraussetzungen erfüllen (§ 14 Mietrechtsgesetz).
- Nahe Angehörige: Ehegattin bzw. Ehegatte, eingetragene/r PartnerIn, Geschwister, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder, Wahlkinder), LebensgefährtIn, auch gleichgeschlechtlich. Als LebensgefährtIn gilt, wer mindestens drei Jahre in Haushaltsgemeinschaft mit dem/der Verstorbenen gewohnt hat oder die Wohnung gemeinsam mit dieser/diesem bezogen hat.
- Gemeinsamer Haushalt: Vor dem Tod des/der HauptmieterIn muss ein gemeinsamer Haushalt bestanden haben. Darunter ist gemeinsames Wohnen und Wirtschaften zu verstehen. Es gibt keine Mindestdauer des gemeinsamen Haushalts, ausgenommen bei Lebensgefährten.
- Dringendes Wohnbedürfnis: Die Angehörigen müssen auch ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung des/der Verstorbenen haben.
Erfüllen mehrere Personen die Voraussetzungen, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Im Falle des Mietrechtseintritts wird kein neuer Mietvertrag abgeschlossen, das alte Mietverhältnis bleibt vollinhaltlich aufrecht.
Will keiner der Berechtigten in das Mietverhältnis eintreten, so müssen sie dies dem/der VermieterIn binnen 14 Tagen nach dem Todestag bekannt geben.
Hinweis: Treten andere Personen als der/die EhegattIn, der/die LebensgefährtIn oder minderjährige Kinder in das Mietverhältnis ein und wurde der Mietvertrag vor dem 1. März 1994 abgeschlossen, kann der/die VermieterIn (bei bisher niedrigen Mietzins) eine Anhebung des Hauptmietzinses begehren.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht der Mietzins aus folgenden Bestandteilen:
- Hauptmietzins
- Anteil an den (Haus-)Betriebskosten
- Anteil an besonderen Aufwendungen, wie z.B. einem Aufzug oder einer Zentralheizung als Gemeinschaftsanlage
- Angemessenem Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und/oder sonstige Leistungen
Im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz wird anstelle des ‚Hauptmietzinses’ von "Entgelt im engeren Sinn" gesprochen. Darin sind die Kosten für die Refinanzierung der Baulichkeit, Darlehensrückzahlung oder Eigenmittelabstattung und ein allfälliger Baurechtszins enthalten. Dazu kommt noch der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zur Finanzierung notwendiger Erhaltungsarbeiten und nützlicher Verbesserungsarbeiten. Der Anteil an Betriebskosten und besonderen Aufwendungen wird wie im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes verrechnet.
Zudem darf die auf den Mietzins (Entgelt) entfallende Umsatzsteuer vom Vermieter verrechnet werden. Diese beträgt bei Wohnungen im Regelfall 10 Prozent. Nur für mitvermietete Einrichtungsgegenstände, Garagen- und Kfz-Abstellplätze sowie Wärme- oder Energielieferungen beträgt die Umsatzsteuer 20 Prozent.
Außerhalb des MRG- und WGG-Geltungsbereiches gibt es keine vergleichbare Definition des Mietzinses. Häufig wird aber auch dort der Gesamtmietzins in Hauptmietzins und Betriebskosten aufgeteilt. In diesen Fällen muss aber vertraglich vereinbart werden, was unter Betriebskosten verrechnet werden darf.
Es kommt zwar nicht sehr häufig vor, aber manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietzinsvorauszahlung begehrt. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liegt dann vor, wenn der Betrag nicht überhöht, dieser für einen bestimmten Zeitraum gewidmet ist, und klargestellt wird, dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht verbrauchte Anteil wieder zurückbezahlt wird.
Ob eine Mietzinsvorauszahlung der Höhe nach zulässig ist, kann nur in Zusammenhang mit den laufenden Mietzinsen überprüft werden. Die Summe aus anteiliger Vorauszahlung und laufendem Mietzins darf den jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins nicht überschreiten.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Für bestehende Hauptmietverhältnisse über Wohnungen, die vor dem 1. März 1994 angemietet worden sind, räumt das Mietrechtsgesetz (§ 45 MRG) Vermieterinnen bzw. Vermietern die Möglichkeit ein - unabhängig von der konkreten vertraglichen Vereinbarung - den MieterInnen gewisse Mindestbeträge als Hauptmietzins pro Quadratmeter Nutzfläche vorzuschreiben. Eine Anhebung des Hauptmietzinses auf den jeweiligen Mindestbetrag ist aber nur zulässig, wenn für das Gebäude keine Abbruchbewilligung und kein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt.
Die Höhe des Mindestbetrages, auf den der vereinbarte Hauptmietzins allenfalls angehoben werden darf, hängt von der Kategorieeinstufung der Wohnung bei Anmietung ab, und liegt derzeit pro m² bei
- 2,39 Euro für Kategorie A
- 1,80 Euro für Kategorie B
- 1,20 Euro für Kategorie C und Kategorie D brauchbar
- 0,90 Euro für Kategorie D unbrauchbar
Diese Beträge sind nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und werden daher regelmäßig angepasst.
Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der jeweilige Mindestbetrag, darf die Vermieterin/der Vermieter den Hauptmietzins pro Quadratmeter Nutzfläche auf den Mindestbetrag anheben. Der Mieterin/dem Mieter ist das Anhebungsbegehren allerdings einen Monat vor dem ersten Einhebungstermin schriftlich bekannt zu geben. Erhöhungen aufgrund der Wertanpassung sind der Mieterin/dem Mieter 14 Tage vorher schriftlich bekannt zu geben.
Zurück zum Seitenanfang
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüberhinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle.
Der Teilanwendungsbereich erfasst prinzipiell Mietverhältnisse über:
- Mietgegenstände, die durch einen Dachgeschoßausbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
- Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
- Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
Im
Teilanwendungsbereich sind nur die Bestimmungen über die Befristungen und den Kündigungsschutz (§§ 29 bis 36 MRG), das Eintrittrecht im Todesfall
(§ 14 MRG) und die
Kaution (§ 16b MRG) anzuwenden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch im Teilanwendungsbereich des MRG die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet bleiben.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers kein Regress der Gesamtkosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein.
Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt diese Neuregelung auch für Untermietverhältnisse.
Siehe auch:
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes;
Geltungsbereich des MietrechtsgesetzesDie Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Von Miete spricht man, wenn jemand einer anderen Person vertraglich die Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt gestattet. Dabei ist zwischen Hauptmiete und Untermiete zu unterscheiden. Es kommt jedoch nicht auf die Bezeichnung des Mietvertrages an, sondern auf den bzw. die VertragspartnerIn. Haupt- und Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums(Bittleihe).
Mieterorganisationen sind im Regelfall Vereine, die ihre Mitglieder in miet- und wohnrechtlichen Fragen beraten und informieren. Darüber hinaus bieten sie für ihre Mitglieder auch Vertretung in wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle und den Gerichten an.
Wer sich in einem derartigen Verfahren von einer Mieterorganisation vertreten lassen möchte, muss zunächst Vereinsmitglied werden. Die Mieterorganisation kann dann den Antrag bei der Schlichtungsstelle für den/die MieterIn einbringen und die Mieterin bzw. den Mieter im Verfahren vertreten.
Es kommt zwar nicht sehr häufig vor, aber manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietzinsvorauszahlung begehrt. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liegt dann vor, wenn der Betrag nicht überhöht, dieser für einen bestimmten Zeitraum gewidmet ist, und klargestellt wird, dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht verbrauchte Anteil wieder zurückbezahlt wird.
Ob eine Mietzinsvorauszahlung der Höhe nach zulässig ist, kann nur in Zusammenhang mit den laufenden Mietzinsen überprüft werden. Die Summe aus anteiliger Vorauszahlung und laufendem Mietzins darf den jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins nicht überschreiten.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesEine Gemeinschaftsanlage im Sinne des Mietrechtsgesetzes und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes liegt nur dann vor, wenn die Anlage allen MieterInnen gegen Beteiligung an den Betriebskosten zur Nutzung offensteht.
Sobald jedoch von den MieterInnen zusätzliche Kosten für die Errichtung, beispielsweise eines neuen Aufzuges, verlangt werden, scheidet die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage aus. Im ersten Fall ist die Erhaltung einer „echten“ Gemeinschaftsanlage Sache des/der VermieterIn und aus den Hauptmietzinsen zu decken. Ist es hingegen keine Gemeinschaftsanlage, können die Kosten von Erhaltungsarbeiten allen NutzerInnen zusätzlich vorgeschrieben werden.
Übersicht über mögliche Zahlungen, die in Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Abschluss eines Mietvertrages anfallen können.
- Wurde die Wohnung über einen Makler/eine Maklerin gefunden, so ist (spätestens bei Mietvertragsabschluss) auch die Maklerprovision zur Zahlung fällig.
- Vertragserrichtung und Vertragsvergebührung: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung) für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Entgelt begehren. Die Kosten der Vertragsvergebührung dürfen dagegen zur Gänze auf den/die MieterIn überwälzt werden.
- Als Sicherstellung für allfällige Schäden oder Mietzinsrückstände darf der/die VermieterIn vom/von der MieterIn eine Kaution verlangen. Die Kaution ist verzinst zurückzuzahlen, wenn die Wohnung ohne Schäden zurückgegeben worden ist und keine Zahlungsrückstände bestehen.
- Eine Mietzinsvorauszahlung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes immer nur dann zulässig, wenn dadurch die laufende Belastung verringert wird.
- Eine Ablöse für Investitionen ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
- Will der/die MieterIn die Wohnung in Zukunft auch leerstehen lassen oder zur Gänze untervermieten, so darf der/die VermieterIn für den Verzicht auf Kündigungsgründe eine besondere Abgeltung verlangen.
- Bei Genossenschaftswohnungen und anderen gefördert errichteten Mietwohnungen darf entsprechend des Finanzierungsplanes ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) eingehoben werden.
Mit
diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre
Kaution zurückfordern.
Zu den Erhaltungspflichten der/des VermieterIn gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen:
- notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.
- notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug
- Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
- um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
- um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
- (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss ein/e VermieterIn also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch den/die MieterIn durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf den/die VermieterIn möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.
Im
Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten des/der VermieterIn zur Erhaltung der Wohnung im Inneren. Mit
diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Erhaltungsarbeiten geltend machen.
Unterlässt der/die VermieterIn notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede/r HauptmieterIn bei der
Schlichtungsstelle einen Antrag, dem/der VermieterIn die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen.
Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.
Siehe auch:
Erhaltung der Wohnung im InnerenIm Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind die unter Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen im Gesetz abschließend aufgezählt.
Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:
- Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;
- Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;
- Kanalgebühren;
- Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);
- Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);
- Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;
- Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.
- Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
- Öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.
Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.
In Wohnrechtsangelegenheiten ist das Bezirksgericht immer die erste Instanz. Hier besteht auch keine Anwaltspflicht, d.h. die Verfahrensparteien brauchen keine Vertretung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Im gerichtlichen Verfahren besteht regelmäßig das Prozesskostenrisiko, dass die unterlegene Partei die gesamten Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten) tragen muss.
Streitige Verfahren werden mit Klage direkt am Bezirksgericht anhängig gemacht. Dazu gehören z.B. Mietzinsklagen, Räumungsklagen und Kündigungen.
Angelegenheiten, die im Außerstreitverfahren zu behandeln sind, können dagegen erst nach vorheriger Befassung der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht „abgezogen“ werden. Dies ist möglich, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten entschieden hat oder wenn eine Entscheidung vorliegt, mit der eine Verfahrenspartei nicht einverstanden ist.
Wenn eine Wohnung über eine/n ImmobilienmaklerIn gefunden wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot“ unterschrieben wird.
Dabei handelt es sich um keine Reservierung oder Ähnliches, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten! Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also (oft in Umkehrung der tatsächlichen Interessenslage), die Wohnung zu bestimmten Konditionen mieten zu wollen.
Der/die MaklerIn übermittelt dieses Anbot dem/der VermieterIn. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den/der Wohnungssuchenden auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.
Mehr Infos zu ImmobilienmaklerIn.
Die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) finden auf Mietverträge (auch sonstige Nutzungsverträge) in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, Anwendung.
Dasselbe gilt für Mietverträge in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfanges erworben worden sind. Das WGG regelt hauptsächlich die Mietzinsbildung (Entgeltsbildung) und die Finanzierung von Erhaltungsarbeiten anders als das Mietrechtsgesetz.
Siehe auch: Genossenschaftswohnung
Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.
