Skip to main contentNicht jede Wohnung ist eine „Eigentumswohnung“. Die meisten Gebäude stehen im Eigentum eines/r AlleineigentümerIn oder mehrerer MiteigentümerInnen, ohne dass Wohnungseigentum begründet ist.
Wohnungseigentum wird erst durch Vereinbarung der MiteigentümerInnen einer Liegenschaft und Eintragung im Grundbuch begründet. Vermietet ein/e WohnungseigentümerIn die Wohnung, so begründet er/sie einen Hauptmietvertrag und ist alleinige/r VertragspartnerIn des/der MieterIn. Dies bedeutet auch, dass der/die MieterIn Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur gegen seinen/ihre VermieterIn, den/die einzelne/n WohnungseigentümerIn, geltend machen kann.
Übersicht über mögliche Zahlungen, die in Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Abschluss eines Mietvertrages anfallen können.
- Wurde die Wohnung über einen Makler/eine Maklerin gefunden, so ist (spätestens bei Mietvertragsabschluss) auch die Maklerprovision zur Zahlung fällig.
- Vertragserrichtung und Vertragsvergebührung: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung) für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Entgelt begehren. Die Kosten der Vertragsvergebührung dürfen dagegen zur Gänze auf den/die MieterIn überwälzt werden.
- Als Sicherstellung für allfällige Schäden oder Mietzinsrückstände darf der/die VermieterIn vom/von der MieterIn eine Kaution verlangen. Die Kaution ist verzinst zurückzuzahlen, wenn die Wohnung ohne Schäden zurückgegeben worden ist und keine Zahlungsrückstände bestehen.
- Eine Mietzinsvorauszahlung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes immer nur dann zulässig, wenn dadurch die laufende Belastung verringert wird.
- Eine Ablöse für Investitionen ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
- Will der/die MieterIn die Wohnung in Zukunft auch leerstehen lassen oder zur Gänze untervermieten, so darf der/die VermieterIn für den Verzicht auf Kündigungsgründe eine besondere Abgeltung verlangen.
- Bei Genossenschaftswohnungen und anderen gefördert errichteten Mietwohnungen darf entsprechend des Finanzierungsplanes ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) eingehoben werden.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.
Unter welchen gesetzlichen Bestimmungen ein Mietverhältnis fällt, ist bei der rechtlichen Beurteilung eines Problems die entscheidende Frage. Viele Wohnungstypen unterliegen gar nicht oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz hingegen andere in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen:
Typ I: Mietrechtsgesetz gilt zur Gänze
- Mietwohnung, Gebäuderrichtung vor dem 1. Juli 1953
- Mietwohnung, Gebäuderrichtung nach dem 30. Juni 1953 mit Förderungsmitteln
- Vermietete Eigentumswohnung, Gebäudeerrichtung vor dem 9. Mai 1945
Typ II: Genossenschaftswohnungen
- Neuvermietung von Wohnungen in Altäusern, die von einer GBV zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben worden sind
Typ III: Mietrechtsgesetz gibt Kündigungsschutz
- Mietwohnung, Gebäudeerrichtung nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel
- Wohnungen, die durch Dachgeschoßausbau oder Aufstockung aufgrund einer Baubewilligung nach dem 31.12.2001 neu errichtet worden sind; unabhängig vom Baualter des Gebäudes
- Wohnungen, die durch einen Zubau aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30.9.2006 neu errichtet worden sind; unabhängig vom Baualter des Gebäudes
- Vermietete Eigentumswohnung, Gebäudeerrichtung vor dem 9. Mai 1945
Typ IV: Mietrechtsgesetz gilt nicht
- Mietwohnung in einem bzw. zu vermietendes Ein- der Zweifamilienhaus
- Dienst- und Werkwohnungen, die nicht von einer GBV vermietetet werden
- Mietgegenstände in Heimen und Beherbergungsbetrieben
- Zweitwohnungen zu Freizeitzwecken
- Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen
- Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, nur Kat. A oder B und Höchstdauer ein halbes Jahr
Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung verlässt, darf er/sie Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:
- an den/die EhegattIn, eingetragene/r PartnerIn oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
- an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.
Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Der/die VermieterIn muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den gültigen Deckelungsbetrag angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.
Mit der Elektrotechnikverordnung vom 12. Juli 2010 wurden für die Fälle der Neuvermietung bestimmte sicherheitstechnische Mindeststandards für die Elektroinstallationen von Wohnungen festgelegt. Weiters ist darin vorgesehen, dass der/die MieterIn eine schriftliche Dokumentation („Elektrobefund“) aus der die Erfüllung dieser Vorschriften hervorgeht, vorzulegen ist.
Wurde kein Elektrobefund übergeben und haben Sie Zweifel an der Sicherheit der elektrischen Anlage Ihrer Wohnung können Sie sich an die zuständige Magistratsabteilung 36 wenden.
Eine gefährliche Elektroanlage kann auch Auswirkungen auf die Kategorieeinstufung einer Wohnung haben.
Der Energieausweis enthält bestimmte energietechnische Kennwerte Ihrer Wohnung bzw. des Gebäudes in dem sich Ihre Wohnung befindet. Auf einer Skala von A++ (sehr gut) bis G (schlecht) sehen Sie, welchen energietechnischen Standard die Wohnung bzw. das Gebäude hat.
- Seit 1. Dezember 2012 muss dem/der MieterIn längstens binnen 14 Tagen nach Mietvertragsabschluss ein Energieausweis übergeben werden. Bei Unterlassung droht dem/der VermieterIn eine Verwaltungsstrafe und kann der/die MieterIn selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten dem/der VermieterIn in Rechnung stellen.
- Seit demselben Tag ist in Immobilieninseraten auch der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben. Wohnungsuchenden soll damit die Möglichkeit geboten werden, energierelevante Kennzahlen der künftigen Wohnung möglichst früh in die Überlegungen miteinzubeziehen.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den/die VermieterIn für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Den/die VermieterIn trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen:
- Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.
- Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.
- Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.
- Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft den/die VermieterIn seit 1.1.2016 eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet
Zu den Erhaltungspflichten der/des VermieterIn gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen:
- notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.
- notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug
- Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
- um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
- um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
- (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss ein/e VermieterIn also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch den/die MieterIn durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf den/die VermieterIn möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten des/der VermieterIn zur Erhaltung der Wohnung im Inneren. Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Erhaltungsarbeiten geltend machen.
Unterlässt der/die VermieterIn notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede/r HauptmieterIn bei der Schlichtungsstelle einen Antrag, dem/der VermieterIn die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen. Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.
Siehe auch: Erhaltung der Wohnung im Inneren
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgestzes ist ein eigener Entgeltsbestandteil für die Finanzierung von notwendigen Erhaltungsarbeiten, teilweise auch von Verbesserungsarbeiten vorgesehen. Die Höhe dieses Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und ist jährlich abzurechnen. Binnen zehn Jahren nicht ordnungsgemäß verwendete Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sind den MieterInnen zurückzuzahlen.
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Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.
Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.
Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Mit 01.09.2010 wurden die Höchstbeträge für die Vermittlung von Mietverträgen geändert. Für MieterInnen ist die Wohnungssuche damit günstiger geworden.
Haupt- und Untermiete (Wohnzwecke)
- unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
MieterIn: 2 Bruttomonatsmieten
- bis zu drei Jahren befristet:
MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
Bei Vermittlung einer Untermiete an einzelnen Räumen steht allerdings nie mehr als eine Bruttomonatsmiete an Provision zu.
Wenn die Maklerin/der Makler gleichzeitig HausverwalterIn der Anlage ist:
- unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
- mindestens zwei Jahre aber nicht länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1/2 Bruttomonatsmiete
Gewissheit, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf Sie zukommen, verschafft der Maklerprovisionsrechner der MieterHilfe.
Es kommt zwar nicht sehr häufig vor, aber manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietzinsvorauszahlung begehrt. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liegt dann vor, wenn der Betrag nicht überhöht, dieser für einen bestimmten Zeitraum gewidmet ist, und klargestellt wird, dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht verbrauchte Anteil wieder zurückbezahlt wird.
Ob eine Mietzinsvorauszahlung der Höhe nach zulässig ist, kann nur in Zusammenhang mit den laufenden Mietzinsen überprüft werden. Die Summe aus anteiliger Vorauszahlung und laufendem Mietzins darf den jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins nicht überschreiten.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Die Kaution ist eine Sicherstellung für den/die VermieterIn. Damit können etwaige Mietzinsrückstände abgedeckt oder vom/von der MieterIn verursachte Schäden behoben werden. In der Regel werden drei Monatsmieten als Kaution begehrt. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer in der Wohnung befindet sich besonders wertvolles Inventar.
Ob die Kaution in bar übergeben bzw. auf das Konto des/der VermieterIn überwiesen oder in Form eines Sparbuches übergeben wird, ist Vereinbarungssache. Wird kein Sparbuch übergeben, muss jedenfalls der/die VermieterIn für eine entsprechende Veranlagung sorgen.
Die Kaution samt Verzinsung wird zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, die Wohnung zurückgestellt worden ist und keine Forderungen des/der VermieterIn bestehen.
Bei Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann der/die VermieterIn immer nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes eine Kündigung einbringen.
Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gründe erwähnt:
- Die häufigsten Kündigungsgründe hängen mit einem vertragswidrigen Verhalten des/der MieterIn zusammen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn, grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn gegen MitbewohnerInnen des Hauses oder den/die VermieterIn.
- Ein weiterer Kündigungsgrund ist das fehlende Wohnbedürfnis des/der MieterIn (und bestimmter naher Angehöriger), egal ob die Wohnung nun leer steht oder untervermietet wurde. Der Eigenbedarf des/der VermieterIn stellt zwar auch einen Kündigungsgrund dar, die Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung sind aber sehr streng. Aus diesem Grund wird einer darauf gestützten Kündigung selten stattgegeben. Trotzdem wird in (Absiedlungs-)Gesprächen häufig mit einer Kündigung wegen „Eigenbedarf“ gedroht.
Siehe auch:
Sofortige Vertragsaufhebung;
RäumungsklageIm Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesDas Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welches alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Die im Grundbuch enthaltenen Eintragungen genießen öffentlichen Glauben: Jeder darf sich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen. Das Grundbuch wird von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt. Die aktuellen Daten und Urkunden sind zur Gänze elektronisch erfasst. Damit kann für jede Liegenschaft ein Grundbuchauszug bei jedem Gericht und über das Internet abgerufen werden.
Anhand eines Grundbuchauzuges können die (Mit-) EigentümerInnen einer Liegenschaft, die Belastungen und der Umstand, ob bereits Wohnungseigentum begründet worden ist, festgestellt werden.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind Einmalzahlungen – Finanzierungsbeiträge – bei Mietbeginn der Regelfall. Dieser Betrag wird über einhundert Jahre mit einem Prozent jährlich abgeschrieben. Er wird daher ähnlich einer Mietzinsvorauszahlung für einhundert Jahre behandelt. Nur bei Baulichkeiten, die bereits ausfinanziert sind, entfällt diese Einmalzahlung bei Anmietung.
Beispiel
Nach 30-jähriger Mietdauer werden bei Mietende 70% des ursprünglichen Finanzierungsbeitrages an den/die MieterIn ausbezahlt, der/die VermieterIn darf diesen Betrag wiederum von dem/der NeumieterIn verlangen.
Bei älteren Gebäuden wird der Finanzierungsbeitrag jedoch nach einer anderen Formel abgeschrieben.
Hinweis: Je höher der Finanzierungsbeitrag, desto geringer der laufende Mietzins (das laufende Entgelt) und umgekehrt.
Siehe auch: Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen bzw. Kaufoption (Wohnungen mit Kaufoption).
Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung verlässt, darf er/sie Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:
- an den/die EhegattIn, eingetragene/r PartnerIn oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
- an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.
Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Der/die VermieterIn muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige
Hauptmietzins auf den
Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den gültigen Deckelungsbetrag angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.
Mit der Elektrotechnikverordnung vom 12. Juli 2010 wurden für die Fälle der Neuvermietung bestimmte sicherheitstechnische Mindeststandards für die Elektroinstallationen von Wohnungen festgelegt. Weiters ist darin vorgesehen, dass der/die MieterIn eine schriftliche Dokumentation („Elektrobefund“) aus der die Erfüllung dieser Vorschriften hervorgeht, vorzulegen ist.
Wurde kein Elektrobefund übergeben und haben Sie Zweifel an der Sicherheit der elektrischen Anlage Ihrer Wohnung können Sie sich an die zuständige Magistratsabteilung 36 wenden.
Eine gefährliche Elektroanlage kann auch Auswirkungen auf die Kategorieeinstufung einer Wohnung haben.
Der Energieausweis enthält bestimmte energietechnische Kennwerte Ihrer Wohnung bzw. des Gebäudes in dem sich Ihre Wohnung befindet. Auf einer Skala von A++ (sehr gut) bis G (schlecht) sehen Sie, welchen energietechnischen Standard die Wohnung bzw. das Gebäude hat.
- Seit 1. Dezember 2012 muss dem/der MieterIn längstens binnen 14 Tagen nach Mietvertragsabschluss ein Energieausweis übergeben werden. Bei Unterlassung droht dem/der VermieterIn eine Verwaltungsstrafe und kann der/die MieterIn selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten dem/der VermieterIn in Rechnung stellen.
- Seit demselben Tag ist in Immobilieninseraten auch der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben. Wohnungsuchenden soll damit die Möglichkeit geboten werden, energierelevante Kennzahlen der künftigen Wohnung möglichst früh in die Überlegungen miteinzubeziehen.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den/die VermieterIn für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Den/die VermieterIn trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen:
- Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.
- Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.
- Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.
- Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft den/die VermieterIn seit 1.1.2016 eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet
Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.
Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?
Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.
Vertragserrichtungskosten
Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).
Kann erlaubt sein:
Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.
Zulässige Ablösen:
Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.
Investitionsablösen nach § 10 MRG
Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.
Möbelablöse
Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.
Abschließend gilt
Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.