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Glossar

© WSW/J. Fetz
Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Eigentumswohnung

Nicht jede Wohnung ist eine „Eigentumswohnung“. Die meisten Gebäude stehen im Eigentum eines/r AlleineigentümerIn oder mehrerer MiteigentümerInnen, ohne dass Wohnungseigentum begründet ist.

Wohnungseigentum wird erst durch Vereinbarung der MiteigentümerInnen einer Liegenschaft und Eintragung im Grundbuch begründet. Vermietet ein/e WohnungseigentümerIn die Wohnung, so begründet er/sie einen Hauptmietvertrag und ist alleinige/r VertragspartnerIn des/der MieterIn. Dies bedeutet auch, dass der/die MieterIn Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur gegen seinen/ihre VermieterIn, den/die einzelne/n WohnungseigentümerIn, geltend machen kann.

Einmalzahlungen bei Mietbeginn

Übersicht über mögliche Zahlungen, die in Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Abschluss eines Mietvertrages anfallen können.

  • Wurde die Wohnung über einen Makler/eine Maklerin gefunden, so ist (spätestens bei Mietvertragsabschluss) auch die Maklerprovision zur Zahlung fällig.

  • Vertragserrichtung und Vertragsvergebührung: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung) für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Entgelt begehren. Die Kosten der Vertragsvergebührung dürfen dagegen zur Gänze auf den/die MieterIn überwälzt werden.

  • Als Sicherstellung für allfällige Schäden oder Mietzinsrückstände darf der/die VermieterIn vom/von der MieterIn eine Kaution verlangen. Die Kaution ist verzinst zurückzuzahlen, wenn die Wohnung ohne Schäden zurückgegeben worden ist und keine Zahlungsrückstände bestehen.

  • Eine Mietzinsvorauszahlung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes immer nur dann zulässig, wenn dadurch die laufende Belastung verringert wird.

  • Eine Ablöse für Investitionen ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

  • Will der/die MieterIn die Wohnung in Zukunft auch leerstehen lassen oder zur Gänze untervermieten, so darf der/die VermieterIn für den Verzicht auf Kündigungsgründe eine besondere Abgeltung verlangen.

  • Bei Genossenschaftswohnungen und anderen gefördert errichteten Mietwohnungen darf entsprechend des Finanzierungsplanes ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) eingehoben werden.

Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.

Einteilung der Mietverhältnisse

Unter welchen gesetzlichen Bestimmungen ein Mietverhältnis fällt, ist bei der rechtlichen Beurteilung eines Problems die entscheidende Frage. Viele Wohnungstypen unterliegen gar nicht oder nur teilweise dem Mietrechtsgesetz hingegen andere in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen:

Typ I: Mietrechtsgesetz gilt zur Gänze

  • Mietwohnung, Gebäuderrichtung vor dem 1. Juli 1953
  • Mietwohnung, Gebäuderrichtung nach dem 30. Juni 1953 mit Förderungsmitteln
  • Vermietete Eigentumswohnung, Gebäudeerrichtung vor dem 9. Mai 1945

Typ II: Genossenschaftswohnungen

  • Neuvermietung von Wohnungen in Altäusern, die von einer GBV zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben worden sind

Typ III: Mietrechtsgesetz gibt Kündigungsschutz

  • Mietwohnung, Gebäudeerrichtung nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel
  • Wohnungen, die durch Dachgeschoßausbau oder Aufstockung aufgrund einer Baubewilligung nach dem 31.12.2001 neu errichtet worden sind; unabhängig vom Baualter des Gebäudes
  • Wohnungen, die durch einen Zubau aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30.9.2006 neu errichtet worden sind; unabhängig vom Baualter des Gebäudes
  • Vermietete Eigentumswohnung, Gebäudeerrichtung vor dem 9. Mai 1945

Typ IV: Mietrechtsgesetz gilt nicht

  • Mietwohnung in einem bzw. zu vermietendes Ein- der Zweifamilienhaus
  • Dienst- und Werkwohnungen, die nicht von einer GBV vermietetet werden
  • Mietgegenstände in Heimen und Beherbergungsbetrieben
  • Zweitwohnungen zu Freizeitzwecken
  • Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen
  • Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, nur Kat. A oder B und Höchstdauer ein halbes Jahr

Eintrittsrecht naher Angehöriger

Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.

Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung verlässt, darf er/sie Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar: 

  • an den/die EhegattIn, eingetragene/r PartnerIn oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;

  • an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist. 

Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.

Der/die VermieterIn muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den gültigen Deckelungsbetrag angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.

Elektrobefund

Mit der Elektrotechnikverordnung vom 12. Juli 2010 wurden für die Fälle der Neuvermietung bestimmte sicherheitstechnische Mindeststandards für die Elektroinstallationen von Wohnungen festgelegt. Weiters ist darin vorgesehen, dass der/die MieterIn eine schriftliche Dokumentation („Elektrobefund“) aus der die Erfüllung dieser Vorschriften hervorgeht, vorzulegen ist.

Wurde kein Elektrobefund übergeben und haben Sie Zweifel an der Sicherheit der elektrischen Anlage Ihrer Wohnung können Sie sich an die zuständige Magistratsabteilung 36 wenden.

Eine gefährliche Elektroanlage kann auch Auswirkungen auf die Kategorieeinstufung einer Wohnung haben.

Energieausweis

Der Energieausweis enthält bestimmte energietechnische Kennwerte Ihrer Wohnung bzw. des Gebäudes in dem sich Ihre Wohnung befindet. Auf einer Skala von A++ (sehr gut) bis G (schlecht) sehen Sie, welchen energietechnischen Standard die Wohnung bzw. das Gebäude hat.

  • Seit 1. Dezember 2012 muss dem/der MieterIn längstens binnen 14 Tagen nach Mietvertragsabschluss ein Energieausweis übergeben werden. Bei Unterlassung droht dem/der VermieterIn eine Verwaltungsstrafe und kann der/die MieterIn selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die Kosten dem/der VermieterIn in Rechnung stellen.

  • Seit demselben Tag ist in Immobilieninseraten auch der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor anzugeben. Wohnungsuchenden soll damit die Möglichkeit geboten werden, energierelevante Kennzahlen der künftigen Wohnung möglichst früh in die Überlegungen miteinzubeziehen.

Erhaltung der Wohnung im Inneren

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den/die VermieterIn für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.

Den/die VermieterIn trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen: 

  • Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.

  • Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.

  • Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.

  • Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters. 

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft den/die VermieterIn seit 1.1.2016 eine sehr  weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet

Erhaltungspflichten des/der VermieterIn

Zu den Erhaltungspflichten der/des VermieterIn gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen: 

  • notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.

  • notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug

  • Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
    - um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
    - um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
    - (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
    Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss ein/e VermieterIn also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch den/die MieterIn durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
    Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf den/die VermieterIn möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
     

Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.

 

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten des/der VermieterIn zur Erhaltung der Wohnung im Inneren. Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Erhaltungsarbeiten geltend machen.

Unterlässt der/die VermieterIn notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede/r HauptmieterIn bei der Schlichtungsstelle einen Antrag, dem/der VermieterIn die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen. Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.

Siehe auch: Erhaltung der Wohnung im Inneren

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag als Entgeltsbestandteil (WGG)

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgestzes ist ein eigener Entgeltsbestandteil für die Finanzierung von notwendigen Erhaltungsarbeiten, teilweise auch von Verbesserungsarbeiten vorgesehen. Die Höhe dieses Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und ist jährlich abzurechnen. Binnen zehn Jahren nicht ordnungsgemäß verwendete Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sind den MieterInnen zurückzuzahlen.

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