Glossar
Schriftliche Mietverträge waren bis 10.11.2017 gebührenpflichtig. Die Vertragsgebühr war eine einmalige Zahlung an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern. VermieterIn und MieterIn hafteten dem Finanzamt gemeinsam für die Vergebührung. Meist wurde vereinbart, dass ausschließlich der/die MieterIn die Gebühr trägt.
Bei Wohnungsmietverträgen (Befristung mindestens 3 Jahre oder unbefristet) betrug die Gebühr 1 Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses (das ist 1 % des 36-fachen monatlichen Mietzinses).
An Personen mit niedrigem Einkommen (z.B. Studierende) werden Wohnräume oft nur vermietet, wenn eine dritte Person (z.B. ein Elternteil) eine Bürgschaftserklärung abgibt. Der/die BürgIn haftet dann für Schulden des/der MieterIn, wenn dieser/diese den Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Mit einer Gesetzesänderung im August 2018 wurde die Pflicht zur Vergebührung nun auch für Bürgschaftserklärungen bei Anmietung einer Wohnung (rückwirkend zum 11.11.2017) abgeschafft. Wurde eine solche Bürgschaftserklärung nach dem 10.11.2017 unterzeichnet und vergebührt, kann beim Finanzamt ein Antrag auf Neufestsetzung und Rückzahlung der Gebühr eingebracht werden.
Beispiel:
Bei einem unbefristeten Mietvertrag mit einer Bruttomiete (Mietzins, Betriebskosten und MwSt.) in der Höhe von 800,- Euro betrug die Finanzamtgebühr 288,- Euro. Bei kürzeren Befristungen war die Gebühr entsprechend geringer.
Wurde ein schriftlicher Mietvertrag nicht vergebührt, stellte dies eine Abgabenhinterziehung dar. Für die Gültigkeit eines Mietvertrages war die Vergebührung jedoch unerheblich. Die Erfahrung der Mieterhilfe zeigt aber auch, dass private VermieterInnen manchmal zur mittlerweile abgeschafften Mietvertragsgebühr des Finanzamtes noch eine - nicht erlaubte - Bearbeitungsgebühr bzw. Vertragserrichtungsgebühr (durch Hausverwaltung bzw. VermieterIn) hinzurechnen und sich auf diese Weise ein zusätzliches Körberlgeld erwirtschaften. Sehr beliebt ist derzeit der Begriff „Manipulationsgebühr". Für die künftigen MieterInnen ist oft nicht erkennbar, was wirklich zu zahlen ist und was nicht.
Wie auch immer der Beitrag für die Vertragserrichtung genannt wird, wenn der/die VermieterIn (Hausverwaltung) von Ihnen die Kostenübernahme für die Mietvertragsausstellung oder - Errichtung verlangt, handelt es sich um eine verbotene Ablöse, wenn der Mietvertrag dem Mietrecht unterliegt! Diese Kosten für den/die MieterIn sind in diesem Fall nicht gerechtfertigt und könnten über Antrag bei der Schlichtungsstelle zurückgefordert werden.
Wenn der/die VermieterIn auf die Geltendmachung der beiden Kündigungsgründe Leerstehung und Untervermietung der Wohnung (gemäß § 30 Abs. 2 Z 4 und 6 MRG) verzichtet, so darf er/sie dafür eine Abgeltung bis zur Höhe des zehnfachen Jahreshauptmietzinses verlangen. Allerdings muss dieser Verzicht auch für den/die MieterIn bei Vertragsabschluss wichtig und bedeutsam sein, etwa weil er/sie eine längere Abwesenheit plant.
Für die Einräumung eines Weitergaberechtes darf grundsätzlich kein gesondertes Entgelt begehrt werden. Wurde dennoch ein Weitergaberecht gegen Entgelt vereinbart, so kann dieses jedoch, wenn der Betrag rückgefordert wird, auch wieder entzogen werden.
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Die Entscheidung, ob und an wen eine Wohnung vermietet wird, ist Sache des/der HauseigentümerIn. Abgesehen vom gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger und dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall steht es MieterInnen daher grundsätzlich nicht zu, ihre NachfolgerInnen auszusuchen. Das wäre nur der Fall, wenn dem/der MieterIn dies von dem/der VermieterIn vertraglich eingeräumt wurde. Das Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) ist das vertraglich zugestandene Recht, eine Person als mögliche(n) NachmieterIn namhaft zu machen.
Wird ein solches Vorschlagsrecht ausgeübt, muss der/die VermieterIn die Wohnung der vorgeschlagenen Person vermieten, sofern keine wichtigen Gründe gegen diese Person sprechen. Anders als bei den Fällen eines Vertragseintrittes wird beim Vorschlagsrecht mit dem/der FolgemieterIn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, der inhaltlich vom bisherigen Mietvertrag abweichen kann.
Siehe auch: Weitergaberecht