Glossar

Unter Hauptmietzins wurde das System der Mietzinsbildung kurz vorgestellt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist immer die Ausstattung der Wohnung bei Anmietung (Kategorieeinstufung) maßgebend. Fehlende Ausstattungsmerkmale und unbrauchbare Merkmale, die trotz Bekanntgabe vom/von der VermieterIn nicht brauchbar gemacht werden, können über Antrag des/der MieterIn zu einer dauerhaften Herabsetzung des Hauptmietzinses führen. Dies im Gegensatz zur Zinsminderung, die nur für die Dauer der (teilweisen) Unbrauchbarkeit der Wohnung eintritt.

Siehe auch: Schlichtungsstellenantrag bei überhöhtem Hauptmietzins.

Der Umfang des Benützungsrechtes des/der MieterIn wird nicht nur im Mietvertrag, sondern zumeist auch durch eine Hausordnung, auf die im Mietvertrag verwiesen wird, geregelt.

Der Umfang des Benützungsrechtes ergibt sich zudem aus dem Zweck des Mietverhältnisses, aus dem Ortsgebrauch und der Verkehrssitte. Mietvertrag und Hausordnung dürfen keine schikanöse Einschränkungen des/der MieterIn vorsehen.

Allerdings haben MieterInnen ihr Benützungsrecht immer schonend auszuüben. Auf andere HausbewohnerInnen ist Rücksicht zu nehmen. Allgemeine Hausteile dürfen grundsätzlich nicht zum dauerhaften Abstellen von Gegenständen genützt werden.

Beim Untermietvertrag hat der/die VermieterIn selber nur ein vertraglich eingeräumtes Recht an der vermieteten Sache (er/sie ist nicht der/die LiegenschaftseigentümerIn). Zum Beispiel: Der/die HauptmieterIn vermietet zwei Räume seiner/ihrer Wohnung an eine(n) UntermieterIn weiter.

Sonderfall:

Der/die MieterIn oder PächterIn des gesamten Hauses begründet bei Vermietung einzelner Objekte jedoch immer Hauptmietverträge.

Hinweis: Da Untermiete in rechtlicher Sicht weniger abgesichert als Hauptmiete ist, empfiehlt es sich bei Untermietverträgen immer nachzufragen, wer denn VertragspartnerIn ist und in welcher Stellung diese(r) zum/zur LiegenschaftseigentümerIn steht. Besteht der Verdacht einer Umgehungshandlung könnte eine Scheinuntermiete vorliegen.

Siehe auch: Miete; Hauptmiete

Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind. Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen. Zur Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften. Der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006. Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen. Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Der Umfang des Benützungsrechtes des/der MieterIn wird nicht nur im Mietvertrag, sondern zumeist auch durch eine Hausordnung, auf die im Mietvertrag verwiesen wird, geregelt. Der Umfang des Benützungsrechtes ergibt sich zudem aus dem Zweck des Mietverhältnisses, aus dem Ortsgebrauch und der Verkehrssitte. Mietvertrag und Hausordnung dürfen keine schikanöse Einschränkungen des/der MieterIn vorsehen. Allerdings haben MieterInnen ihr Benützungsrecht immer schonend auszuüben. Auf andere HausbewohnerInnen ist Rücksicht zu nehmen. Allgemeine Hausteile dürfen grundsätzlich nicht zum dauerhaften Abstellen von Gegenständen genützt werden.

Wurde ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung abgeschlossen (um dem/der nominellen UntermieterIn die bessere Rechtsstellung der Hauptmiete zu verwehren), kann der/die UntermieterIn bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als HauptmieterIn stellen. Indizien für ein derartiges Umgehungsgeschäft sind:

Der/die UntervermieterIn vermietet mehrere Wohnungen im Haus.
Diese(r) selbst hat nur befristete Hauptmietverträge.
Es handelt sich um Wohnungen der Ausstattungskategorie „D“ und der Mietzins ist dafür weit überhöht.
Es gibt ein wirtschaftliches oder persönliches Naheverhältnis zwischen EigentümerIn und HauptmieterIn.

Siehe auch: Miete; Hauptmiete; Untermiete; Außerstreitverfahren

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt. Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:

der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.

Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag. Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften. Ein überhöhter Hauptmietzins kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung, Wertsicherung des Hauptmietzinses

Glossar

Überhöhter Hauptmietzins – Mietzinsüberprüfung

Umfang des Benützungsrechtes

Untermiete (MRG)

Sonderfall: