Glossar
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung ist maßgeblich für die Berechnung des Hauptmietzines. Um eine Wohnung in eine Kategorie einstufen zu können, müssen folgende Mindesterfordernisse erfüllt sein:
Kategorie A
Die Wohnung muss sich in einem brauchbaren Zustand befinden und mindestens 30m² Nutzfläche aufweisen. Weiters muss sie über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäße Badegelegenheit sowie Warmwasseraufbereitung für Bad und Küche, Zentral- oder Etagenheizung verfügen.
Kategorie B
Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen.
Kategorie C
Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und über eine Wasserentnahmestelle und ein WC verfügen.
Kategorie D
Umfasst Wohnungen, in denen eine Wasserentnahmestelle oder ein Klosett bzw. beides fehlt.
Hier können Sie mit wenigen Mausklicks feststellen, welcher Kategorie Ihre Wohnung unterliegt.
Bei gefördert errichteten Genossenschaftswohnungen besteht bei Zutreffen bestimmter Voraussetzungen – Höhe und Art des Finanzierungsbeitrages und aufrechte Förderung – ein Anspruch der bisherigen MieterInnen auf Erwerb der Wohnung im Wohnungseigentum (Kaufoption) nach einer zehn- und höchstens fünfzehnjährigen Mietdauer. Die Mietdauer von VormieterInnen wird nicht angerechnet. Zehn Jahre nach Erstbezug der Baulichkeit kommt eine Kaufoption vorerst einmal nur für die ErstbezieherInnen in Betracht. FolgemieterInnen (nach Wiedervermietungen) darf die Bauvereinigung zehn Jahre nach Erstbezug der Baulichkeit die bisherige Mietwohnung zwar (freiwillig) auch zum Kauf anbieten, sie muss zu diesem Zeitpunkt aber nicht an diese verkaufen. Allenfalls besteht für FolgemieterInnen eine Kaufoption nach einer zehn- und höchstens fünfzehnjährigen Dauer ihres eigenen Mietverhältnisses. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kaufoption bei FolgemieterInnen sind jedoch strenger gefasst als bei ErstbezieherInnen der Baulichkeit.
Der Kaufpreis für den Erwerb im Wohnungseigentum wird von der Bauvereinigung meistens erst nach Ablauf der zehnjährigen Mietdauer bekanntgegeben. Die bis dahin geleisteten Mietzahlungen werden nicht auf den Kaufpreis angerechnet! Im Zuge des Eigentumserwerbes wird auch die Wohnbauförderung für die Wohnung neu berechnet. Hier ist oft mit einer Kürzung zu rechnen.
Bis zum tatsächlichen Erwerb im Wohnungseigentum bleibt die Wohnung eine normale Mietwohnung, ebenso, wenn der/die MieterIn von der Kaufoption keinen Gebrauch macht.
Für geförderte Mietwohnungen, die von gewerblichen BauträgerInnen errichtet worden sind, gelten ähnliche Regelungen für den Erwerb der Wohnungen im Wohnungseigentum.
Die Kaution ist eine Sicherstellung für den/die VermieterIn. Damit können etwaige Mietzinsrückstände abgedeckt oder vom/von der MieterIn verursachte Schäden behoben werden. In der Regel werden drei Monatsmieten als Kaution begehrt. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer in der Wohnung befindet sich besonders wertvolles Inventar.
Ob die Kaution in bar übergeben bzw. auf das Konto des/der VermieterIn überwiesen oder in Form eines Sparbuches übergeben wird, ist Vereinbarungssache. Wird kein Sparbuch übergeben, muss jedenfalls der/die VermieterIn für eine entsprechende Veranlagung sorgen.
Die Kaution samt Verzinsung wird zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, die Wohnung zurückgestellt worden ist und keine Forderungen des/der VermieterIn bestehen.
Bei Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.
Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A oder B setzt eine Küche oder eine Kochnische voraus. Für die Küche ist grundsätzlich nur eine funktionierende Koch- und eine Spülgelegenheit erforderlich.
Siehe auch: Kategorieeinstufung, Überhöhter Hauptmietzins
Kündigung durch den/die MieterIn
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann vom/von der MieterIn auch gegen den Willen des/der VermieterIn schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Der/die MieterIn braucht keine Kündigungsgründe anzugeben.
Bei einer schriftlichen Kündigung durch den/die MieterIn muss er/sie sich selbst um die fristgerechte Zustellung an den/die VermieterIn kümmern. Das Kündigungsschreiben kann persönlich zum/zur VermieterIn (Hausverwaltung) gebracht (gegen Bestätigung des Erhaltes auf der Kopie) oder per Post übermittelt werden („eingeschrieben" oder noch besser: „eingeschrieben mit Rückschein"). Schriftlichkeit bedeutet hier: Originalunterschrift auf Papier. Eine einseitige Kündigung durch den/die MieterIn durch Telefax oder E-Mail ist daher nicht möglich.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Ihrem Mietvertrag aufkündigen.
Kündigung durch den/die VermieterIn
Um ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des/der MieterIn auflösen zu können, muss der/die VermieterIn beim Bezirksgericht fristgerecht eine Kündigung einbringen.
Bei befristeten Mietverhältnissen steht dem/der VermieterIn diese Möglichkeit nur dann offen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde.
Eine Kündigung ist nur wegen einem der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe zulässig. Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz.
- Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei unbefristeten Mietverhältnissen über Wohnungen einen Monat.
- Bei befristeten Mietverhältnissen über Wohnungen drei Monate für den/die MieterIn, jedoch erstmals nach Ablauf eines Jahres möglich.
- Als Kündigungstermin ist gesetzlich jeder Monatsletzte vorgesehen.
- Durch vertragliche Vereinbarung können jedoch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes längere Kündigungsfristen, z.B. drei Monate oder sechs Monate, vereinbart werden.
- Ebenso können die möglichen Kündigungstermine eingeschränkt werden, z.B. immer nur der letzte Kalendertag im Quartal (31.3, 30.6., 30.9., 31.12.).
- Jede Kündigung ist eine empfangsbedürftige Erklärung und muss dem/der KündigungsgegnerIn fristgerecht zugehen. Fristgerecht bedeutet hier, dass dem/der KündigungsgegnerIn ab Erhalt der Kündigung noch die volle Frist bis zum Kündigungstermin offen steht.
- Wird die gerichtliche oder schriftliche Kündigung verspätet zugestellt (Kündigungsfrist nicht gewahrt), so gilt sie dann zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Das Risiko trägt jeweils der/die Kündigende.
Beispiel: Vermietete Eigentumswohnung; Kündigungsfrist im Vertrag: drei Monate; Kündigungstermin: Monatsletzter.
Die Mieterin will hier zum Kündigungstermin 31.1.2013 das Mietverhältnis kündigen. Die schriftliche Kündigung muss daher vor dem 1. November 2012 dem Vermieter zugestellt sein, damit die Frist (drei Monate) eingehalten wird.
Die Mieterin gibt ihr Kündigungsschreiben am 25. Oktober 2012 am Postamt eingeschrieben auf. Der nächste Werktag für die Postzustellung ist der 28.10.2012. Der Vermieter ist jedoch vom 26.10.2012 bis 3.11.2012 auf Urlaub im Ausland, das Kündigungsschreiben erhält er erst nach seiner Rückkehr im November 2012.
Die Kündigung zum Termin 31.1.2013 ist daher verspätet, sie wirkt erst zum nächstmöglichen Termin am 28. Februar 2013. Die Mieterin muss einen Monat länger Mietzins bezahlen.
Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann der/die VermieterIn immer nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes eine Kündigung einbringen.
Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gründe erwähnt:
- Die häufigsten Kündigungsgründe hängen mit einem vertragswidrigen Verhalten des/der MieterIn zusammen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn, grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn gegen MitbewohnerInnen des Hauses oder den/die VermieterIn.
- Ein weiterer Kündigungsgrund ist das fehlende Wohnbedürfnis des/der MieterIn (und bestimmter naher Angehöriger), egal ob die Wohnung nun leer steht oder untervermietet wurde. Der Eigenbedarf des/der VermieterIn stellt zwar auch einen Kündigungsgrund dar, die Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung sind aber sehr streng. Aus diesem Grund wird einer darauf gestützten Kündigung selten stattgegeben. Trotzdem wird in (Absiedlungs-)Gesprächen häufig mit einer Kündigung wegen „Eigenbedarf“ gedroht.
Siehe auch: Sofortige Vertragsaufhebung; Räumungsklage
Die gerichtliche Kündigung wird vom Gericht zunächst nicht geprüft, sondern dem/der KündigungsgegnerIn zugestellt. Dies mit dem Beschluss, die Wohnung zum Termin zurückzustellen oder Einwendungen zu erheben. Werden von dem/der MieterIn keine Einwendungen erhoben, wird die Kündigung rechtskräftig und das Mietverhältnis ist damit beendet! Erst nach Erhebung von Einwendungen durch den/die Mieter beginnt das eigentliche gerichtliche Verfahren.
Die Einwendungen können formlos erhoben werden, z.B. „Ich erhebe gegen die Aufkündigung vom _____, zur Geschäftszahl .. C…/.., Einwendungen, weil der geltend gemachte Kündigungsgrund nicht vorliegt.“ Sie müssen schriftlich beim Gericht eingebracht oder am Amtstag des Bezirksgerichtes (meist Dienstag Vormittag) zu Protokoll gegeben werden.
Erst dann wird geprüft, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund überhaupt vorliegt. Ebenso kann erst dann vom Gericht festgestellt werden, ob der angegebene Kündigungstermin unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist richtig ist. Liegt der Kündigungsgrund vor, so wird die Kündigung bestätigt, andernfalls wird die Kündigung aufgehoben. Ergibt sich aufgrund der (verspäteten) Zustellung ein anderer Kündigungstermin, so ist dieser vom Gericht neu festzusetzen.
Sind Mietzinsrückstände Grund für das Kündigungsverfahren, müssen vom/von der MieterIn auch dann Einwendungen erhoben werden, wenn der Rückstand tatsächlich vorliegt, um die Wohnung nicht zu verlieren. Wenn der geschuldete Betrag während des Verfahrens beglichen wird und kein grobes Verschulden an der verspäteten Zahlung vorliegt, ist die Kündigung nämlich vom Gericht aufzuheben. Die Verfahrenskosten des/der Vermieterin sind in einem solchen Fall allerdings vom/von der MieterIn zu tragen.
Hinweis: Erhält ein/eine MieterIn eine Kündigung wegen eines Mietzinsrückstandes, genügt es nicht, nur den Mietzins rasch nachzuzahlen! Werden keine Einwendungen erhoben, wird die Kündigung trotzdem rechtskräftig und es kann die Räumung der Wohnung vom/von der VermieterIn gerichtlich durchgesetzt werden.