mieterhilfe-at logomieterhilfe-at logo

Glossar

Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der/die VermieterIn EigentümerIn oder Fruchtgenussberechtigte/r der Liegenschaft ist. Steht die Liegenschaft im Eigentum mehrerer MiteigentümerInnen, so kann nur die Eigentümermehrheit einen Hauptmietvertrag begründen.

Sonderfall: Auch der/die MieterIn oder PächterIn des gesamten Hauses begründet bei Vermietung einzelner Objekte Hauptmietverträge.

Wird eine Eigentumswohnung vom/von der WohnungseigentümerIn vermietet, so handelt es sich ebenfalls um ein Hauptmietverhältnis.

Die Eigentumsverhältnisse an einer Liegenschaft und die Lösung der Frage ob eine Eigentumswohnung vorliegt, ergeben sich immer aus dem Grundbuch.

Siehe auch: Miete; Untermiete; Genossenschaftswohnung.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.

Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:

  • der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;

  • der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);

  • der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.

Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.

Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.

Ein überhöhter Hauptmietzins kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins

Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung, Wertsicherung des Hauptmietzinses

Sind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.

Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der/die VermieterIn jedes Jahr eine Abrechnung über die vereinnahmten Hauptmietzinse und deren Verwendung zu legen. Der Abrechnungssaldo ist die sogenannte Hauptmietzinsreserve eines Kalenderjahres. Die Hauptmietzinse sind zunächst für Erhaltungsarbeiten zu verwenden. Wenn darüber hinaus noch finanzielle Mittel vorhanden sind, können damit auch Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Die Mietzinsreserven sind zehn Jahre lang für die Kostendeckung von Erhaltungsarbeiten heranzuziehen.

Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung

Mit einem Hausabbruch wird zwar von VermieterInnenseite oft gedroht, doch kann ein Haus nicht so einfach abgebrochen werden. Zunächst müssen die Mietverhältnisse aufgelöst werden.

Eine Kündigung wegen eines geplanten Hausabbruches wird nur dann erfolgreich sein, wenn das Haus „wirtschaftlich abbruchreif“ ist und dem/der MieterIn Ersatz beschafft wird.

Die Hausordnung ist eine Sammlung von Regeln, welche die Nutzung eines Gebäudes regelt. Insbesondere sollen damit Streitigkeiten der NutzerInnen untereinander, z.B. wegen Lärm etc., vermieden werden.

Mit einer Hausordnung dürfen jedoch gesetzlich vorgesehene Rechte und Ansprüche des/der einzelnen MieterIn nicht eingeschränkt werden.

Die Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist in Wien mit einer eigenen Verordnung geregelt. 

  • Danach müssen die Häuser in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr gesperrt sein.

  • In der Zeit von 7 Uhr bis 21 Uhr sind sie offen zu halten. Ausnahmen gibt es für Einfamilienhäuser, leerstehende Gebäude und Gebäude mit Gegensprech- und Toröffnungsanlagen.

  • Um Unfällen vorzubeugen, müssen das Haustor und die allgemeinen Hausteile, wie Flur, Stiegenhaus und Gang, am Abend und in der Früh auch entsprechend beleuchtet sein. Die Beleuchtung kann über das Minutenlicht oder als Dauerlicht geschaltet werden.

  • Für die ordnungsgemäße Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist immer die Eigentümerin bzw. der Eigentümer verantwortlich. Sie/er muss daher dafür sorgen, dass diese Dinge erledigt werden.

  • Bei Verstößen kann der Magistrat Verwaltungsstrafen über den/die EigentümerIn verhängen.

Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist immer dann anwendbar, wenn in einem Gebäude mehr als vier Nutzungsobjekte an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung ausgestattet sind. Ob die Wärme im Haus erzeugt wird oder als Fernwärme geliefert wird, ist hier unerheblich.

Es enthält neben den eigentlichen Abrechnungsvorschriften die wichtigen Bestimmungen über die Aufteilung in Heizungs- und Warmwasserkosten bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen.