Zum Hauptinhalt springenEin Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der/die VermieterIn EigentümerIn oder Fruchtgenussberechtigte/r der Liegenschaft ist. Steht die Liegenschaft im Eigentum mehrerer MiteigentümerInnen, so kann nur die Eigentümermehrheit einen Hauptmietvertrag begründen.
Sonderfall: Auch der/die MieterIn oder PächterIn des gesamten Hauses begründet bei Vermietung einzelner Objekte Hauptmietverträge.
Wird eine Eigentumswohnung vom/von der WohnungseigentümerIn vermietet, so handelt es sich ebenfalls um ein Hauptmietverhältnis.
Die Eigentumsverhältnisse an einer Liegenschaft und die Lösung der Frage ob eine Eigentumswohnung vorliegt, ergeben sich immer aus dem Grundbuch.
Siehe auch: Miete; Untermiete; Genossenschaftswohnung.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter Hauptmietzins kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung, Wertsicherung des Hauptmietzinses
Sind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.
Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der/die VermieterIn jedes Jahr eine Abrechnung über die vereinnahmten Hauptmietzinse und deren Verwendung zu legen. Der Abrechnungssaldo ist die sogenannte Hauptmietzinsreserve eines Kalenderjahres. Die Hauptmietzinse sind zunächst für Erhaltungsarbeiten zu verwenden. Wenn darüber hinaus noch finanzielle Mittel vorhanden sind, können damit auch Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden. Die Mietzinsreserven sind zehn Jahre lang für die Kostendeckung von Erhaltungsarbeiten heranzuziehen.
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung
Mit einem Hausabbruch wird zwar von VermieterInnenseite oft gedroht, doch kann ein Haus nicht so einfach abgebrochen werden. Zunächst müssen die Mietverhältnisse aufgelöst werden.
Eine Kündigung wegen eines geplanten Hausabbruches wird nur dann erfolgreich sein, wenn das Haus „wirtschaftlich abbruchreif“ ist und dem/der MieterIn Ersatz beschafft wird.
Die Hausordnung ist eine Sammlung von Regeln, welche die Nutzung eines Gebäudes regelt. Insbesondere sollen damit Streitigkeiten der NutzerInnen untereinander, z.B. wegen Lärm etc., vermieden werden.
Mit einer Hausordnung dürfen jedoch gesetzlich vorgesehene Rechte und Ansprüche des/der einzelnen MieterIn nicht eingeschränkt werden.
Die Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist in Wien mit einer eigenen Verordnung geregelt.
- Danach müssen die Häuser in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr gesperrt sein.
- In der Zeit von 7 Uhr bis 21 Uhr sind sie offen zu halten. Ausnahmen gibt es für Einfamilienhäuser, leerstehende Gebäude und Gebäude mit Gegensprech- und Toröffnungsanlagen.
- Um Unfällen vorzubeugen, müssen das Haustor und die allgemeinen Hausteile, wie Flur, Stiegenhaus und Gang, am Abend und in der Früh auch entsprechend beleuchtet sein. Die Beleuchtung kann über das Minutenlicht oder als Dauerlicht geschaltet werden.
- Für die ordnungsgemäße Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist immer die Eigentümerin bzw. der Eigentümer verantwortlich. Sie/er muss daher dafür sorgen, dass diese Dinge erledigt werden.
- Bei Verstößen kann der Magistrat Verwaltungsstrafen über den/die EigentümerIn verhängen.
Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist immer dann anwendbar, wenn in einem Gebäude mehr als vier Nutzungsobjekte an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung ausgestattet sind. Ob die Wärme im Haus erzeugt wird oder als Fernwärme geliefert wird, ist hier unerheblich.
Es enthält neben den eigentlichen Abrechnungsvorschriften die wichtigen Bestimmungen über die Aufteilung in Heizungs- und Warmwasserkosten bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen.
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Um den Hauptmietzins entsprechend den Veränderungen des Geldwertes (Inflation) anpassen zu können, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden. Derartige Klauseln sind zulässig und gebräuchlich, schließlich sieht auch das Mietrechtsgesetz selbst eine Wertsicherung der Richtwerte (im Zweijahresabstand) und der Kategoriebeträge (bei Überschreitung einer 5%-Schwelle) entsprechend der Inflationsentwicklung vor.
Die vertragliche Vereinbarung kann entweder auf die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen abstellen oder es werden Ausgangswert und Schwellenwert gesondert vereinbart.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Erhöhung aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen dem/der MieterIn mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Damit scheidet eine rückwirkende Geltendmachung jedenfalls aus. Durch die Anwendung der Wertsicherung dürfen die jeweils geltenden Hauptmietzinsobergrenzen nicht überschritten werden. Auch die wertgesicherten Hauptmietzinse können mit Antrag an die Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren überprüft werden.
Näheres zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) und einen Wertsicherungsrechner finden Sie bei der Statistik Austria.
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesSind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.
Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Mit einem Hausabbruch wird zwar von VermieterInnenseite oft gedroht, doch kann ein Haus nicht so einfach abgebrochen werden. Zunächst müssen die Mietverhältnisse aufgelöst werden.
Eine Kündigung wegen eines geplanten Hausabbruches wird nur dann erfolgreich sein, wenn das Haus „wirtschaftlich abbruchreif“ ist und dem/der MieterIn Ersatz beschafft wird.
Die Hausordnung ist eine Sammlung von Regeln, welche die Nutzung eines Gebäudes regelt. Insbesondere sollen damit Streitigkeiten der NutzerInnen untereinander, z.B. wegen Lärm etc., vermieden werden.
Mit einer Hausordnung dürfen jedoch gesetzlich vorgesehene Rechte und Ansprüche des/der einzelnen MieterIn nicht eingeschränkt werden.
Die Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist in Wien mit einer eigenen Verordnung geregelt.
- Danach müssen die Häuser in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr gesperrt sein.
- In der Zeit von 7 Uhr bis 21 Uhr sind sie offen zu halten. Ausnahmen gibt es für Einfamilienhäuser, leerstehende Gebäude und Gebäude mit Gegensprech- und Toröffnungsanlagen.
- Um Unfällen vorzubeugen, müssen das Haustor und die allgemeinen Hausteile, wie Flur, Stiegenhaus und Gang, am Abend und in der Früh auch entsprechend beleuchtet sein. Die Beleuchtung kann über das Minutenlicht oder als Dauerlicht geschaltet werden.
- Für die ordnungsgemäße Haustorsperre und Hausbeleuchtung ist immer die Eigentümerin bzw. der Eigentümer verantwortlich. Sie/er muss daher dafür sorgen, dass diese Dinge erledigt werden.
- Bei Verstößen kann der Magistrat Verwaltungsstrafen über den/die EigentümerIn verhängen.
Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist immer dann anwendbar, wenn in einem Gebäude mehr als vier Nutzungsobjekte an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung ausgestattet sind. Ob die Wärme im Haus erzeugt wird oder als Fernwärme geliefert wird, ist hier unerheblich.
Es enthält neben den eigentlichen Abrechnungsvorschriften die wichtigen Bestimmungen über die Aufteilung in Heizungs- und Warmwasserkosten bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen.
Nicht jede Wohnung ist eine „Eigentumswohnung“. Die meisten Gebäude stehen im Eigentum eines/r AlleineigentümerIn oder mehrerer MiteigentümerInnen, ohne dass Wohnungseigentum begründet ist.
Wohnungseigentum wird erst durch Vereinbarung der MiteigentümerInnen einer Liegenschaft und Eintragung im Grundbuch begründet. Vermietet ein/e WohnungseigentümerIn die Wohnung, so begründet er/sie einen Hauptmietvertrag und ist alleinige/r VertragspartnerIn des/der MieterIn. Dies bedeutet auch, dass der/die MieterIn Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur gegen seinen/ihre VermieterIn, den/die einzelne/n WohnungseigentümerIn, geltend machen kann.
