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Glossar

Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Bauträger

Der Tätigkeitsbereich des Bauträgers umfasst die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, übergreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung. Der Bauträger ist auch berechtigt, diese Gebäude zu verwerten (verkaufen oder vermieten).

Da die Interessentensuche oft lange vor Fertigstellung einer Wohnung (Immobilie) beginnt und die Wohnungssuchenden bereits Zahlungen leisten müssen, um sich eine Wohnung sichern zu können, ist die Absicherung dieser Zahlungen besonders wichtig.

Das Bauträgervertragsgesetz sieht dafür besondere Sicherungsmodelle vor und gilt für alle Bauvorhaben – egal ob gefördert oder ungefördert – bei denen die ErwerberInnen mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche vor Fertigstellung bezahlen müssen.

Beendigung von Mietverhältnissen

Ein Mietverhältnis kann, je nach Art, auf folgende Weise enden:

  • Zeitablauf (befristetes Mietverhältnis),

  • Aufkündigung mit Frist (Kündigung durch den/die Vermieter oder durch den/die MieterIn),

  • Auflösung ohne Frist (sofortige Vertragsaufhebung); einvernehmliche Beendigung, d.h. VermieterIn und MieterIn einigen sich über die Auflösung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin (immer möglich);

  • Erlöschen des Mietverhältnisses durch Untergang (Zerstörung) der Wohnung, wenn den/die VermieterIn keine Pflicht zur Wiederherstellung trifft.

Befristete Mietverhältnisse

Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gilt für Mietvertragsabschlüsse und ausdrückliche Vertragsverlängerungen folgende einheitliche Regelung für die Befristung (§ 29 Mietrechtsgesetz):

  • Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.

  • Sie muss die Bestimmung enthalten, dass das Mietverhältnis durch Zeitablauf zu einem bestimmten Termin ohne Kündigung endet (unbedingter Endtermin). Es ist daher keine Kündigung bei Vertragsende notwendig!

  • Die Vertragdauer muss bei Wohnungen, auch bei jeder Verlängerung, zumindest drei Jahre betragen (Mindestvertragsdauer). Für die Vermietung anderer Räumlichkeiten (keine Wohnräumlichkeiten) gibt es keine Mindestvertragsdauer.

  • Es gibt keine zeitliche Obergrenze für die Befristung. Es können beliebig viele befristete (jeweils mindestens drei Jahre) Mietverträge hintereinander schriftlich abgeschlossen werden, es wird nie ein unbefristetes Mietverhältnis daraus.

  • Mündlich befristete Mietverträge und schriftliche Mietverträge mit einer Befristung von weniger als drei Jahren führen zu einer Nichtdurchsetzbarkeit der Befristung. Sie gelten de facto als unbefristete Mietverträge.

  • Wenn ein befristetes Mietverhältnis durch Zeitablauf endet, die Parteien keine neue schriftliche Vereinbarung treffen, der/die MieterIn in der Wohnung bleibt und der/die VermieterIn den Mietzins weiter annimmt, so verlängert sich das Mietverhältnis ausnahmsweise einmalig um drei Jahre, auch ohne Schriftlichkeit.

  • Nur wenn es nach dieser einmaligen Verlängerung wiederum keine schriftliche Vereinbarung über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses oder gerichtliche Durchsetzung der Wohnungsräumung gibt, der Mieter/die Mieterin in der Wohnung bleibt und der/die VermieterIn den Mietzins weiter annimmt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit erneuert.

  • Will der/die VermieterIn verhindern, dass es zu einer Verlängerung des (zulässig) befristeten Mietvertrages kommt, kann er/sie bereits in den letzten sechs Monaten vor Vertragsablauf bei Gericht die Erlassung eines Übergabsauftrages beantragen. Damit wird dem/der MieterIn aufgetragen, die Wohnung zum Vertragsende zurückzugeben.

  • Wurde kein Übergabsauftrag beantragt, muss der/die VermieterIn den/die MieterIn jedenfalls zur Räumung und Rückstellung der Wohnung auffordern. Bleibt der/die MieterIn dennoch über das Vertragsende hinaus in der Wohnung, muss der/die VermieterIn mit Räumungsklage wegen titelloser Benützung (Vertragsablauf) gegen den/die MieterIn vorgehen.

Betriebskosten

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind die unter Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen im Gesetz abschließend aufgezählt.

Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:

  • Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;

  • Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;

  • Kanalgebühren;

  • Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);

  • Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);

  • Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;

  • Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.

  • Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.

  • Öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.

Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.

Siehe auch: Mietzins

Betriebskostenverrechnung

Die Betriebskosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes auf die einzelnen Mietobjekte (Wohnungen, Geschäfte etc.) nach einem einheitlichen Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Dieser errechnet sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Mietgegenstandes zur Summe der Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses.

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann anstelle der Verteilung nach Nutzflächen eine Verteilung nach Nutzwerten vorgenommen werden.

Die Betriebskosten werden im Regelfall in monatlich gleich hohen Teilbeträgen vorgeschrieben. Bis 30. Juni des Folgejahres hat der/die VermieterIn über das vorangegangene Kalenderjahr eine genaue Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben in übersichtlicher und nachvollziehbarer Form zu legen.

Während im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Aushang einer Abrechnung im Haus für die Mieter genügen muss, ist im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gesetzlich vorgesehen, dass jedem/r MieterIn eine eigene Abrechnung über die Betriebskosten zu übermitteln ist.

Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuss zugunsten der MieterInnen oder ein Fehlbetrag zu Lasten der MieterInnen, so ist dieser zum übernächsten Zinstermin auszugleichen. Berechtigt bzw. verpflichtet zu diesem Ausgleich sind immer jene MieterInnen, die sich zu diesem Stichtag in einem aufrechten Mietverhältnis befinden. Dies auch dann, wenn sie im Vorjahr noch gar nicht MieterInnen waren.

Alle Streitigkeiten über die Höhe der vorgeschriebenen Betriebskosten, die Betriebskostenverrechnung und -abrechnung gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes in das Außerstreitverfahren mit Antragstellung bei der Schlichtungsstelle.

Siehe auch: Betriebskosten

Bezirksgericht

In Wohnrechtsangelegenheiten ist das Bezirksgericht immer die erste Instanz. Hier besteht auch keine Anwaltspflicht, d.h. die Verfahrensparteien brauchen keine Vertretung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Im gerichtlichen Verfahren besteht regelmäßig das Prozesskostenrisiko, dass die unterlegene Partei die gesamten Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten) tragen muss.

Streitige Verfahren werden mit Klage direkt am Bezirksgericht anhängig gemacht. Dazu gehören z.B. Mietzinsklagen, Räumungsklagen und Kündigungen.

Angelegenheiten, die im Außerstreitverfahren zu behandeln sind, können dagegen erst nach vorheriger Befassung der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht „abgezogen“ werden. Dies ist möglich, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten entschieden hat oder wenn eine Entscheidung vorliegt, mit der eine Verfahrenspartei nicht einverstanden ist.

Brauchbarer Zustand der Wohnung

Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A, B oder C setzt einen „brauchbaren Zustand“ der Wohnung voraus.
Die Wohnung muss also an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet sein, darf keine gröberen Mängel aufweisen und die ortsüblichen Energieanschlüsse müssen gefahrlos benützbar sein.

Siehe auch: Kategorieeinstufung, Überhöhter Hauptmietzins – Mietzinsüberprüfung

Bruttomietzins (MRG)

Der sogenannte Brutto- oder auch Gesamtmietzins setzt sich aus folgenden einzelnen Komponenten zusammen:

  • Hauptmietzins (Nettomietzins)
  • Betriebskosten
  • Besondere Aufwendungen (z.B. Aufzug, Waschküche)
  • Möbelmiete (wenn vereinbart)
  • Umsatzsteuer
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