Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesBei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.
