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Glossar

© WSW/J. Fetz
Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Weitergaberecht

Beim Weitergaberecht wird dem/der MieterIn von dem/der VermieterIn vertraglich das Recht eingeräumt, eine Person als NachfolgerIn zu bestimmen, die in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Das Weitergaberecht kann durch bloße Mitteilung des/der bisherigen MieterIn und des/der Eintretenden an den/die VermieterIn ausgeübt werden.

Anders als beim Vorschlagsrecht, wo mit dem/der neuen MieterIn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, läuft das bestehende Mietverhältnis bei Ausübung des Weitergaberechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.

Vertragliche Weitergaberechte kommen in der Praxis selten vor. Weitergaberechte können auch beschränkt (z.B. nur für einen gewissen Zeitraum oder nur hinsichtlich bestimmter Personen) eingeräumt werden. Im Zweifel kann ein vertragliches Weitergaberecht nur einmal konsumiert werden, das heißt, die aufgrund eines Weitergaberechtes eingetretene Person kann die Mietrechte später nicht noch einmal an jemand anderen übertragen.

Das vertragliche Weitergaberecht darf aber nicht mit dem gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger oder dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall verwechselt werden.

Wertsicherung des Hauptmietzinses

Um den Hauptmietzins entsprechend den Veränderungen des Geldwertes (Inflation) anpassen zu können, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden. Derartige Klauseln sind zulässig und gebräuchlich, schließlich sieht auch das Mietrechtsgesetz selbst eine Wertsicherung der Richtwerte (im Zweijahresabstand) und der Kategoriebeträge (bei Überschreitung einer 5%-Schwelle) entsprechend der Inflationsentwicklung vor.

Die vertragliche Vereinbarung kann entweder auf die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen abstellen oder es werden Ausgangswert und Schwellenwert gesondert vereinbart.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Erhöhung aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen dem/der MieterIn mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Damit scheidet eine rückwirkende Geltendmachung jedenfalls aus. Durch die Anwendung der Wertsicherung dürfen die jeweils geltenden Hauptmietzinsobergrenzen nicht überschritten werden. Auch die wertgesicherten Hauptmietzinse können mit Antrag an die Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren überprüft werden.

Näheres zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) und einen Wertsicherungsrechner finden Sie bei der Statistik Austria.

Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung

Wohngemeinschaft

Unter Wohngemeinschaft wird allgemein das Zusammenleben mehrerer nicht verwandter Personen verstanden. Aus welchen Gründen sie zusammen wohnen ist mietrechtlich unerheblich. Wichtig ist jedoch die Rechtsstellung der einzelnen BewohnerInnen. In der Praxis ergeben sich für Wohngemeinschaften drei Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung im Mietbereich: 

  • Nur ein Wohngemeinschafts-Mitglied mietet die Wohnung, die anderen sind UntermieterInnen des/der einzigen HauptmieterIn. Verlässt der/die einzige MieterIn die Wohnung, so müssen unter Umständen auch die anderen ausziehen.

  • Alle Wohngemeinschafts-Mitglieder unterschreiben den Mietvertrag, sind daher gleichberechtigte MitmieterInnen und haften für den Mietzins. Scheidet einer/eine von ihnen aus, so bleibt der Mietvertrag der übrigen MitbewohnerInnen davon unberührt. Hinweis: Damit ein/e MitmieterIn aus dem Mietvertrag „aussteigen“ darf, ist die Zustimmung der anderen VertragspartnerInnen erforderlich.

  • Über jeden Wohnraum wird ein einzelner Mietvertrag mit dem/der VermieterIn abgeschlossen (die Sanitärräume, die Küche etc. stehen jeweils zur Mitbenützung offen). Es bestehen daher mehrere getrennte Mietverträge mit dem/der VermieterIn.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.

Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.

Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.

Wohnungstausch

Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes besteht ein Anspruch auf Wohnungstausch zweier MieterInnen, der unter bestimmten Voraussetzungen theoretisch auch gegen den Willen eines/einer VermieterIn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchgesetzt werden könnte.

Dieser, in § 13 MRG vorgesehene Wohnungstausch, besteht in der wechselseitigen Vertragsübernahme der Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die Mietverträge bestehen bleiben und nur jeweils auf MieterInnenseite ein Personenwechsel stattfindet. Falls bisher ein niedrigerer Hauptmietzins zu bezahlen war, darf der/die VermieterIn diesen jedoch nach dem Tausch auf die Höhe des Richtwertmietzinses anheben. Die Voraussetzungen des § 13 MRG werden im Streitfall von Schlichtungsstellen bzw. Gerichten jedoch äußerst streng geprüft, weshalb ein Wohnungstausch gegen den Willen des/der VermieterIn in der Praxis kaum je vorkommt.

Stimmt ein/eine VermieterIn dem „Wohnungstausch“ zweier MieterInnen ohnehin freiwillig zu, gilt es zu klären, ob ein wechselseitiger Vertragseintritt im Sinne des § 13 MRG gemeint ist, oder schlicht eine einvernehmliche Beendigung beider Mietverträge mit anschließender Neuvermietung an den/die jeweils andere TauschpartnerIn. Beim wechselseitigen Vertragseintritt würden die TauschpartnerInnen für eventuell bestehende Zahlungsrückstände oder Beschädigungen des/der VorgängerIn haften.

Wohnungsweitergabe (MRG)

Wenn der Hauptmieter/die Hauptmieterin die Wohnung verlässt, darf er/sie die Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:

  • an den Ehegatten/die Ehegattin, eingetragenen Partner/eingetragene Partnerin oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;

  • an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.

Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 01.03.1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.

Mit diesem Schreiben an den/die VermieterIn können Sie die Abtretung der Mietrechte bekanntgeben.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den Deckelungsbetrag von derzeit 3,60 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.

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