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Glossar
Beim Weitergaberecht wird dem/der MieterIn von dem/der VermieterIn vertraglich das Recht eingeräumt, eine Person als NachfolgerIn zu bestimmen, die in den bestehenden Mietvertrag eintritt.
Das Weitergaberecht kann durch bloße Mitteilung des/der bisherigen MieterIn und des/der Eintretenden an den/die VermieterIn ausgeübt werden.
Anders als beim Vorschlagsrecht, wo mit dem/der neuen MieterIn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, läuft das bestehende Mietverhältnis bei Ausübung des Weitergaberechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Vertragliche Weitergaberechte kommen in der Praxis selten vor. Weitergaberechte können auch beschränkt (z.B. nur für einen gewissen Zeitraum oder nur hinsichtlich bestimmter Personen) eingeräumt werden. Im Zweifel kann ein vertragliches Weitergaberecht nur einmal konsumiert werden, das heißt, die aufgrund eines Weitergaberechtes eingetretene Person kann die Mietrechte später nicht noch einmal an jemand anderen übertragen.
Das vertragliche Weitergaberecht darf aber nicht mit dem gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger oder dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall verwechselt werden.
Um den Hauptmietzins entsprechend den Veränderungen des Geldwertes (Inflation) anpassen zu können, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden. Derartige Klauseln sind zulässig und gebräuchlich, schließlich sieht auch das Mietrechtsgesetz selbst eine Wertsicherung der Richtwerte (im Zweijahresabstand) und der Kategoriebeträge (bei Überschreitung einer 5%-Schwelle) entsprechend der Inflationsentwicklung vor.
Die vertragliche Vereinbarung kann entweder auf die gesetzlich vorgesehenen Anpassungen abstellen oder es werden Ausgangswert und Schwellenwert gesondert vereinbart.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Erhöhung aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen dem/der MieterIn mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin schriftlich bekannt gegeben werden. Damit scheidet eine rückwirkende Geltendmachung jedenfalls aus. Durch die Anwendung der Wertsicherung dürfen die jeweils geltenden Hauptmietzinsobergrenzen nicht überschritten werden. Auch die wertgesicherten Hauptmietzinse können mit Antrag an die Schlichtungsstelle im Außerstreitverfahren überprüft werden.
Näheres zur Entwicklung des Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) und einen Wertsicherungsrechner finden Sie bei der Statistik Austria.
Siehe auch: Hauptmietzinserhöhung
Unter Wohngemeinschaft wird allgemein das Zusammenleben mehrerer nicht verwandter Personen verstanden. Aus welchen Gründen sie zusammen wohnen ist mietrechtlich unerheblich. Wichtig ist jedoch die Rechtsstellung der einzelnen BewohnerInnen. In der Praxis ergeben sich für Wohngemeinschaften drei Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung im Mietbereich:
- Nur ein Wohngemeinschafts-Mitglied mietet die Wohnung, die anderen sind UntermieterInnen des/der einzigen HauptmieterIn. Verlässt der/die einzige MieterIn die Wohnung, so müssen unter Umständen auch die anderen ausziehen.
- Alle Wohngemeinschafts-Mitglieder unterschreiben den Mietvertrag, sind daher gleichberechtigte MitmieterInnen und haften für den Mietzins. Scheidet einer/eine von ihnen aus, so bleibt der Mietvertrag der übrigen MitbewohnerInnen davon unberührt. Hinweis: Damit ein/e MitmieterIn aus dem Mietvertrag „aussteigen“ darf, ist die Zustimmung der anderen VertragspartnerInnen erforderlich.
- Über jeden Wohnraum wird ein einzelner Mietvertrag mit dem/der VermieterIn abgeschlossen (die Sanitärräume, die Küche etc. stehen jeweils zur Mitbenützung offen). Es bestehen daher mehrere getrennte Mietverträge mit dem/der VermieterIn.
Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.
Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.
Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.
Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes besteht ein Anspruch auf Wohnungstausch zweier MieterInnen, der unter bestimmten Voraussetzungen theoretisch auch gegen den Willen eines/einer VermieterIn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchgesetzt werden könnte.
Dieser, in § 13 MRG vorgesehene Wohnungstausch, besteht in der wechselseitigen Vertragsübernahme der Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die Mietverträge bestehen bleiben und nur jeweils auf MieterInnenseite ein Personenwechsel stattfindet. Falls bisher ein niedrigerer Hauptmietzins zu bezahlen war, darf der/die VermieterIn diesen jedoch nach dem Tausch auf die Höhe des Richtwertmietzinses anheben. Die Voraussetzungen des § 13 MRG werden im Streitfall von Schlichtungsstellen bzw. Gerichten jedoch äußerst streng geprüft, weshalb ein Wohnungstausch gegen den Willen des/der VermieterIn in der Praxis kaum je vorkommt.
Stimmt ein/eine VermieterIn dem „Wohnungstausch“ zweier MieterInnen ohnehin freiwillig zu, gilt es zu klären, ob ein wechselseitiger Vertragseintritt im Sinne des § 13 MRG gemeint ist, oder schlicht eine einvernehmliche Beendigung beider Mietverträge mit anschließender Neuvermietung an den/die jeweils andere TauschpartnerIn. Beim wechselseitigen Vertragseintritt würden die TauschpartnerInnen für eventuell bestehende Zahlungsrückstände oder Beschädigungen des/der VorgängerIn haften.
Wenn der Hauptmieter/die Hauptmieterin die Wohnung verlässt, darf er/sie die Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:
- an den Ehegatten/die Ehegattin, eingetragenen Partner/eingetragene Partnerin oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
- an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.
Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 01.03.1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.
Mit diesem Schreiben an den/die VermieterIn können Sie die Abtretung der Mietrechte bekanntgeben.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige Hauptmietzins auf den Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den Deckelungsbetrag von derzeit 3,60 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.
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Beim Weitergaberecht wird dem/der MieterIn von dem/der VermieterIn vertraglich das Recht eingeräumt, eine Person als NachfolgerIn zu bestimmen, die in den bestehenden Mietvertrag eintritt.
Das Weitergaberecht kann durch bloße Mitteilung des/der bisherigen MieterIn und des/der Eintretenden an den/die VermieterIn ausgeübt werden.
Anders als beim Vorschlagsrecht, wo mit dem/der neuen MieterIn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, läuft das bestehende Mietverhältnis bei Ausübung des Weitergaberechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Vertragliche Weitergaberechte kommen in der Praxis selten vor. Weitergaberechte können auch beschränkt (z.B. nur für einen gewissen Zeitraum oder nur hinsichtlich bestimmter Personen) eingeräumt werden. Im Zweifel kann ein vertragliches Weitergaberecht nur einmal konsumiert werden, das heißt, die aufgrund eines Weitergaberechtes eingetretene Person kann die Mietrechte später nicht noch einmal an jemand anderen übertragen.
Das vertragliche Weitergaberecht darf aber nicht mit dem gesetzlichen Eintrittsrecht naher Angehöriger oder dem Eintrittsrecht beim Mietrecht im Todesfall verwechselt werden.
Unter Wohngemeinschaft wird allgemein das Zusammenleben mehrerer nicht verwandter Personen verstanden. Aus welchen Gründen sie zusammen wohnen ist mietrechtlich unerheblich. Wichtig ist jedoch die Rechtsstellung der einzelnen BewohnerInnen. In der Praxis ergeben sich für Wohngemeinschaften drei Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung im Mietbereich:
- Nur ein Wohngemeinschafts-Mitglied mietet die Wohnung, die anderen sind UntermieterInnen des/der einzigen HauptmieterIn. Verlässt der/die einzige MieterIn die Wohnung, so müssen unter Umständen auch die anderen ausziehen.
- Alle Wohngemeinschafts-Mitglieder unterschreiben den Mietvertrag, sind daher gleichberechtigte MitmieterInnen und haften für den Mietzins. Scheidet einer/eine von ihnen aus, so bleibt der Mietvertrag der übrigen MitbewohnerInnen davon unberührt. Hinweis: Damit ein/e MitmieterIn aus dem Mietvertrag „aussteigen“ darf, ist die Zustimmung der anderen VertragspartnerInnen erforderlich.
- Über jeden Wohnraum wird ein einzelner Mietvertrag mit dem/der VermieterIn abgeschlossen (die Sanitärräume, die Küche etc. stehen jeweils zur Mitbenützung offen). Es bestehen daher mehrere getrennte Mietverträge mit dem/der VermieterIn.
Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Hier wird das Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt mit dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft verbunden. Damit ist jeder/jede WohnungseigentümerIn gleichzeitig auch MiteigentümerIn der Gesamtliegenschaft. Es treffen ihn/sie daher auch die Pflichten eines/einer EigentümerIn.
Wohnungseigentum kann begründet werden an Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Büro etc.) und an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge auf Stellflächen am Boden oder auf Parkwippen und Stapelparkeranlagen.
Das Wohnungseigentum wird erst mit Eintragung in das Grundbuch („Verbücherung“) erworben, bei jedem Miteigentumsanteil wird das Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt eingetragen. Anhand eines Grundbuchauszuges ist daher gleich ersichtlich, ob Wohnungseigentum an einer Liegenschaft begründet ist oder nicht.
Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes besteht ein Anspruch auf Wohnungstausch zweier MieterInnen, der unter bestimmten Voraussetzungen theoretisch auch gegen den Willen eines/einer VermieterIn im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchgesetzt werden könnte.
Dieser, in § 13 MRG vorgesehene Wohnungstausch, besteht in der wechselseitigen Vertragsübernahme der Mietverhältnisse. Das bedeutet, dass die Mietverträge bestehen bleiben und nur jeweils auf MieterInnenseite ein Personenwechsel stattfindet. Falls bisher ein niedrigerer Hauptmietzins zu bezahlen war, darf der/die VermieterIn diesen jedoch nach dem Tausch auf die Höhe des Richtwertmietzinses anheben. Die Voraussetzungen des § 13 MRG werden im Streitfall von Schlichtungsstellen bzw. Gerichten jedoch äußerst streng geprüft, weshalb ein Wohnungstausch gegen den Willen des/der VermieterIn in der Praxis kaum je vorkommt.
Stimmt ein/eine VermieterIn dem „Wohnungstausch“ zweier MieterInnen ohnehin freiwillig zu, gilt es zu klären, ob ein wechselseitiger Vertragseintritt im Sinne des § 13 MRG gemeint ist, oder schlicht eine einvernehmliche Beendigung beider Mietverträge mit anschließender Neuvermietung an den/die jeweils andere TauschpartnerIn. Beim wechselseitigen Vertragseintritt würden die TauschpartnerInnen für eventuell bestehende Zahlungsrückstände oder Beschädigungen des/der VorgängerIn haften.
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Die Kategorieeinstufung einer Wohnung in Kategorie A oder B setzt eine Küche oder eine Kochnische voraus. Für die Küche ist grundsätzlich nur eine funktionierende Koch- und eine Spülgelegenheit erforderlich.
Siehe auch: Kategorieeinstufung, Überhöhter Hauptmietzins
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wird der Gesamtmietzins meistens nicht als Pauschalmietzins vereinbart. Im Mietvertrag wird hier meistens ein Betrag als Hauptmietzins festgesetzt, daneben kommen die Betriebskosten zur Vorschreibung. Die zulässige Höhe des Hauptmietzinses ist in diesen Fällen im Mietrechtsgesetz geregelt.
Bei Neuvermietung gliedert sich das System der Hauptmietzinsbildung in drei Gruppen:
- der Richtwerthauptmietzins (gebildet aus dem Richtwert und Zu- und Abschlägen für die Ausstattung und Lage der Wohnung), der Regelfall für Wohnungen der Kategorien A, B und C, sofern nicht eine Ausnahme für den angemessenen Hauptmietzins vorliegt;
- der angemessene Hauptmietzins (i.S. des ortsüblichen Hauptmietzinses), zulässig bei Geschäftsräumlichkeiten und als Ausnahme bei folgenden Mietobjekten: Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, bei Eigenmitteleinsatz des/der EigentümerIn, und nach 1945 neu errichteten Wohnungen (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes vorliegen);
- der Kategoriehauptmietzins für Wohnungen, die in die Ausstattungskategorie D einzuordnen sind.
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist der sonst zulässige
Hauptmietzins um 25% zu verringern – Befristungsabschlag.
Hinweis: Bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses oft nach den förderungsrechtlichen Vorschriften.
Ein überhöhter
Hauptmietzins kann im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit Antrag an die
Schlichtungsstelle überprüft und herabgesetzt werden. Näheres dazu: überhöhter Hauptmietzins
Siehe auch:
Hauptmietzinserhöhung,
Wertsicherung des HauptmietzinsesSind an einem Haus größere Erhaltungsarbeiten erforderlich oder sollen geförderte Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, so kann dies unter Umständen zu einer befristeten Erhöhung der Hauptmietzinse führen. Finden die Kosten in der vorhandenen Hauptmietzinsreserve und den laufenden Hauptmietzinseinnahmen keine Deckung, so berechtigt dies den/die VermieterIn bei der Schlichtungstelle einen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18 MRG-Verfahren) zu stellen.
Ergibt die Prüfung der geplanten Maßnahmen die Notwendigkeit einer Hauptmietzinserhöhung, so legt die Schlichtungsstelle für jede Wohnung den erhöhten Hauptmietzins betragsmäßig fest. Der Erhöhungszeitraum beträgt zehn oder fünfzehn Jahre. Diese Möglichkeit zur Hauptmietzinserhöhung besteht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welches alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden. Die im Grundbuch enthaltenen Eintragungen genießen öffentlichen Glauben: Jeder darf sich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit verlassen. Das Grundbuch wird von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt. Die aktuellen Daten und Urkunden sind zur Gänze elektronisch erfasst. Damit kann für jede Liegenschaft ein Grundbuchauszug bei jedem Gericht und über das Internet abgerufen werden.
Anhand eines Grundbuchauzuges können die (Mit-) EigentümerInnen einer Liegenschaft, die Belastungen und der Umstand, ob bereits Wohnungseigentum begründet worden ist, festgestellt werden.
Das Eintrittsrecht naher Angehöriger (§ 12 MRG) gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
Wenn der/die HauptmieterIn die Wohnung verlässt, darf er/sie Hauptmietrechte an nahe Angehörige, mit denen er/sie bisher im gemeinsamen Haushalt gewohnt hat, abtreten und zwar:
- an den/die EhegattIn, eingetragene/r PartnerIn oder an Verwandte in gerader Linie (auch Wahlkinder), wenn die letzten zwei Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Das Erfordernis des gemeinsamen Haushalts über zwei Jahre kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen wurde, der gemeinsame Haushalt seit der Eheschließung (Verpartnerung) in dieser Wohnung bestanden hat oder die Kinder seit ihrer Geburt dort gelebt haben;
- an Geschwister, wenn die letzten fünf Jahre vor der Abtretung ein gemeinsamer Haushalt mit ihnen bestanden hat. Die fünfjährige Frist kann unterschritten werden, wenn die Wohnung gemeinsam bezogen worden ist.
Das bestehende Mietverhältnis läuft bei Ausübung des Eintrittsrechtes inhaltlich unverändert weiter. Nur auf MieterInnenseite findet ein Personenwechsel statt.
Der/die VermieterIn muss vom Mietrechtseintritt verständigt werden. Wenn das Eintrittsrecht zugunsten volljähriger Kinder, Enkelkinder oder Geschwister ausgeübt wird und das Mietverhältnis vor dem 1. März 1994 abgeschlossen worden ist, kann es zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses kommen. Sind minderjährige Kinder oder Enkelkinder in das Mietverhältnis eingetreten, kommt eine Erhöhung des Hauptmietzinses erst in Betracht, wenn diese volljährig geworden sind.
Bei Vorliegen der Voraussetzungen darf der bisherige
Hauptmietzins auf den
Richtwertmietzins, bei einer Wohnung der Kategorie A oder B jedoch maximal auf den gültigen Deckelungsbetrag angehoben werden. Der Deckelungsbetrag ist nach dem Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) wertgesichert und wird daher regelmäßig angepasst. Maßgebend für die Anhebung des Hauptmietzinses ist die Kategorieeinstufung der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts.
Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.
