Glossar

Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüberhinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle.

Der Teilanwendungsbereich erfasst prinzipiell Mietverhältnisse über:

• Mietgegenstände, die durch einen Dachgeschoßausbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
  
  
• Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
  
  
• Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.
   

Im Teilanwendungsbereich sind nur die Bestimmungen über die Befristungen und den Kündigungsschutz (§§ 29 bis 36 MRG), das Eintrittrecht im Todesfall
(§ 14 MRG) und die Kaution (§ 16b MRG) anzuwenden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches.

Mit 1.1.2015 (Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch im Teilanwendungsbereich des MRG die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet bleiben.

Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers kein Regress der Gesamtkosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein.

Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt diese Neuregelung auch für Untermietverhältnisse.

Siehe auch: Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes; Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Wird die Heiztherme (Kombitherme) während des aufrechten Mietverhältnisses kaputt oder unbrauchbar, stellt sich immer wieder die Frage: Wer muss die neue Therme finanzieren? 

Im Vollanwendungsbereich

des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
fehlte lange eine befriedigende gesetzliche Regelung.
Seit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015 fallen nun Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten dienen, in die Erhaltungspflicht des/der VermietersIn.

Seit dieser Neuregelung muss eine Vermieterin/ein Vermieter also bei Anmietung bereits vorhandene Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch die Mieterin/den Mieter durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind. Der/die MieterIn bleibt aber weiterhin verpflichtet, diese Geräte schonend zu behandeln und regelmäßig zu warten.

Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).

Mit 1.1.2016 wurde die Erhaltungspflicht des/der VermietersIn von „Genossenschaftswohnungen“ neuerlich erweitert. Der/die VermieterIn trifft im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nun eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht für die vermietete Wohnung. Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Bloße Wartungsarbeiten (z.B. einer Heiztherme) fallen außerdem weiterhin in die Pflicht des/der MieterIn. 

Auch im Teilanwendungsbereich

des MRG fällt ab 1.1.2015 die erforderliche Reparatur bzw. die Erneuerung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in die Erhaltungspflicht des/der VermieterIn. Zur schonenden Behandlung und regelmäßigen Wartung dieser Geräte wird aber auch weiterhin der/die MieterIn verpflichtet bleiben.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers kein Regress der Gesamtkosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein.
Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt diese Neuregelung auch für Untermietverhältnisse.
 

Siehe auch: Rückstellung der Wohnung