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Glossar

© WSW/J. Fetz
Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Scheinuntermiete

Wurde ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung abgeschlossen (um dem/der nominellen UntermieterIn die bessere Rechtsstellung der Hauptmiete zu verwehren), kann der/die UntermieterIn bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als HauptmieterIn stellen.

Indizien für ein derartiges Umgehungsgeschäft sind: 

  • Der/die UntervermieterIn vermietet mehrere Wohnungen im Haus.

  • Diese(r) selbst hat nur befristete Hauptmietverträge.

  • Es handelt sich um Wohnungen der Ausstattungskategorie „D“ und der Mietzins ist dafür weit überhöht.

  • Es gibt ein wirtschaftliches oder persönliches Naheverhältnis zwischen EigentümerIn und HauptmieterIn.
     

Siehe auch: Miete; Hauptmiete; Untermiete; Außerstreitverfahren

Schimmel

Schimmelbildung in Wohnungen kann ganz unterschiedliche Ursachen haben. Fast immer sind neben dem Verhalten der WohnungsnutzerInnen auch bauliche Umstände Ursache für Schimmel.

Tipp der Mieterhilfe:

Unabhängig von der Ursache des Schimmels muss dieser Schaden unbedingt dem/der VermieterIn gemeldet werden, denn es kann sich hier durchaus um einen ernsten Schaden handeln. Der/Die MieterIn ist verpflichtet Schäden dem/der VermieterIn zu melden, unabhängig davon wer oder was schuld daran ist.

So auch eine Entscheidung des OGH (2Ob165/11w):

Einer durchschnittlichen MieterIn muss die Schädlichkeit langjähriger Schimmelbildung sowohl für die eigene Gesundheit als auch für den Mietgegenstand bewusst sein. Selbst wenn die Ursache der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht feststellbar ist, die Unterlassung der Schadensmeldung durch den/die MieterIn führt letztlich zur Gefährdung der Substanz des Mietobjektes und damit zum Verlust der Vertrauenswürdigkeit des/der MieterIn. Dies kann auch zur Kündigung des Mietvertrages führen. Deshalb unbedingt den Schaden dem/der VermieterIn melden.

Haben Sie Fragen rund um das Thema Schimmel in den eigenen vier Wänden? Mit Hilfe eines von den ExpertInnen der MA 39 zusammengestellten Fragebogens können Sie einfach und rasch Ihre Wohnsituation einschätzen und hilfreiche Tipps zum Thema „Gesundes Wohnen" erhalten.

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Schlichtungsstelle

Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.

Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.

Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.

Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.  

Schutzpflicht der/des VermietersIn

VermieterInnen haben ihre MieterInnen vor Störungen dritter Personen zu schützen. Sie dürfen Dritten keine Rechte einräumen, wenn dies eine Schädigung ihrer MieterInnen zur Folge hätte.

VermieterInnen müssen auch zumutbare Maßnahmen gegen störende HausbewohnerInnen ergreifen, wenn deren Verhalten andere MieterInnen beeinträchtigt. Als RechtsbesitzerIn können beschwerte MieterInnen jedoch auch direkt gegen störende Nachbarn gerichtlich vorgehen.

Sofortige Vertragsaufhebung (aus wichtigen Gründen)

Sofortige Vertragsaufhebung durch den/die VermieterIn aus drei Gründen: 

  • Mietzinsrückstand seit mehr als einem Monat,
  • erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn
  • und grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn
     

kann der/die VermieterIn bei allen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen statt der fristgebundenen Aufkündigung auch die sofortige Vertragsaufhebung erklären (§ 1118 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).
Akzeptiert der/die MieterIn diese Vertragsaufhebung nicht, muss der/die VermieterIn seinen Anspruch mit einer Räumungsklage durchsetzen.

Sofortige Vertragsaufhebung durch den/die MieterIn

Dem/der MieterIn steht das Recht zur sofortigen Vertragsauflösung bei allen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen bei Vorliegen folgender Gründe zu: 

  • Die Wohnung wurde in einem unbrauchbaren Zustand übergeben oder wurde während des Mietverhältnisses ohne Verschulden des/der MieterIn unbrauchbar, z.B. Brand oder Explosion.
  • Das Wohnen im Mietobjekt ist gesundheitsschädlich, z.B. wegen Feuchtigkeit.
  • Die Benützung der Wohnung wird durch das Verhalten des/der VermieterIn oder anderer HausbewohnerInnen unmöglich gemacht.
     

Diese Möglichkeit der sofortigen Vertragsaufhebung durch den/die MieterIn ist in § 1117 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch geregelt. Sie kann außergerichtlich durch Mitteilung an den/die VermieterIn oder gerichtlich durch Klage am Bezirksgericht erfolgen.

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