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Liebe Kundinnen und Kunden, am Mittwoch, den 3. Oktober 2018, bleibt die Mieterhilfe aufgrund betrieblicher Erfordernisse geschlossen. Wir sind am folgenden Werktag wieder für Sie da.

Glossar

Hier finden Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Mietrecht.

Ablöse (MRG)

Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.

Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?

Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.

Vertragserrichtungskosten

Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).

Kann erlaubt sein:

Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.

Zulässige Ablösen:

Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.

Investitionsablösen nach § 10 MRG

Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.

Möbelablöse

Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.

Abschließend gilt

Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.

 

Anbot

Wenn eine Wohnung über eine/n ImmobilienmaklerIn gefunden wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot“ unterschrieben wird.

Dabei handelt es sich um keine Reservierung oder Ähnliches, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten! Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also (oft in Umkehrung der tatsächlichen Interessenslage), die Wohnung zu bestimmten Konditionen mieten zu wollen.

Der/die MaklerIn übermittelt dieses Anbot dem/der VermieterIn. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den/der Wohnungssuchenden auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.

Mehr Infos zu ImmobilienmaklerIn.

Anteil an besonderen Aufwendungen

Entsprechend den Vorschriften über die Betriebskosten des Hauses gibt es im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes auch eine Regelung über die Verrechnung der Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen. Darunter fallen: Personenaufzüge, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen, Waschküchen, Schwimmbäder, Sauna, aber auch Grünflächen etc.

Die Betriebskosten – Kosten für Energie, Wasser, Reinigung, Wartung, Betreuung der Grünflächen – sind von den zur Benützung berechtigten MieterInnen zu tragen und werden im Regelfall ebenfalls nach Nutzflächen verteilt. Auch hier werden im Regelfall monatlich gleich hohe Teilbeträge eingehoben und im Folgejahr abgerechnet.

Können die Energiekosten den NutzerInnen zugeordnet werden, so dürfen diese in pauschalierter Form (Münzautomat) eingehoben werden. Die Einnahmen daraus sind in der Jahresabrechnung auszuweisen.

Einen Sonderfall bildet die Kostenverteilung bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen, wenn das Heizkostenabrechnungsgesetz anwendbar ist.

Anwendungsbereich Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

Die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) finden auf Mietverträge (auch sonstige Nutzungsverträge) in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, Anwendung.

Dasselbe gilt für Mietverträge in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfanges erworben worden sind. Das WGG regelt hauptsächlich die Mietzinsbildung (Entgeltsbildung) und die Finanzierung von Erhaltungsarbeiten anders als das Mietrechtsgesetz.

Siehe auch: Genossenschaftswohnung

Aufkündigung des Mietverhältnisses

Kündigung durch den/die MieterIn

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann vom/von der MieterIn auch gegen den Willen des/der VermieterIn schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Der/die MieterIn braucht keine Kündigungsgründe anzugeben.

Bei einer schriftlichen Kündigung durch den/die MieterIn muss er/sie sich selbst um die fristgerechte Zustellung an den/die VermieterIn kümmern. Das Kündigungsschreiben kann persönlich zum/zur VermieterIn (Hausverwaltung) gebracht (gegen Bestätigung des Erhaltes auf der Kopie) oder per Post übermittelt werden („eingeschrieben" oder noch besser: „eingeschrieben mit Rückschein"). Schriftlichkeit bedeutet hier: Originalunterschrift auf Papier. Eine einseitige Kündigung durch den/die MieterIn durch Telefax oder E-Mail ist daher nicht möglich.

Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihren Mietvertrag aufkündigen.

Kündigung durch den/die VermieterIn

Um ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des/der MieterIn auflösen zu können, muss der/die VermieterIn beim Bezirksgericht fristgerecht eine Kündigung einbringen.

Bei befristeten Mietverhältnissen steht dem/der VermieterIn diese Möglichkeit nur dann offen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde.

Eine Kündigung ist nur wegen einem der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe zulässig. Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz.

 

Aufwandersatz (ABGB)

Der Aufwandersatzanspruch nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) gilt für alle Mietverhältnisse. Er betrifft nicht nur Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen, sondern auch für (Erhaltungs-) Arbeiten, die der/die MieterIn wegen Säumigkeit des VermieterIn durchführen musste. Derartige Ansprüche sind längstens binnen sechs Monaten nach Rückstellung des/der Mietobjektes gerichtlich geltend zu machen.

Verbesserungsaufwand ist jedoch nur dann ersatzfähig, wenn der/die VermieterIn daraus einen klaren Vorteil hat und der Ersatz nicht im Vertrag zulässigerweise ausgeschlossen worden ist.

Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Investitionskosten geltend machen.

Siehe auch: Investitionskostenersatz

Ausmalverpflichtung

In vielen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, dass der/die MieterIn die Wohnung vor Rückstellung neu ausmalen lassen muss. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist eine derartige generelle Klausel aber in der Regel unwirksam. Zu einer Haftung des/der MietersIn kann es aber kommen, wenn die Malerei übermäßig abgenutzt worden ist und/oder eine ungewöhnliche (dunkel oder grell) Wandfarbe während der Mietdauer aufgebracht worden ist.

Mehr Informationen dazu siehe Rückstellung der Wohnung.

Außerstreitverfahren

Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.

In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.

Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.

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