Skip to main contentZwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.
Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?
Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.
Vertragserrichtungskosten
Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).
Kann erlaubt sein:
Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.
Zulässige Ablösen:
Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.
Investitionsablösen nach § 10 MRG
Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.
Möbelablöse
Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.
Abschließend gilt
Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.
Wenn eine Wohnung über eine/n ImmobilienmaklerIn gefunden wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot“ unterschrieben wird.
Dabei handelt es sich um keine Reservierung oder Ähnliches, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten! Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also (oft in Umkehrung der tatsächlichen Interessenslage), die Wohnung zu bestimmten Konditionen mieten zu wollen.
Der/die MaklerIn übermittelt dieses Anbot dem/der VermieterIn. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den/der Wohnungssuchenden auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.
Mehr Infos zu ImmobilienmaklerIn.
Entsprechend den Vorschriften über die Betriebskosten des Hauses gibt es im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes auch eine Regelung über die Verrechnung der Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen. Darunter fallen: Personenaufzüge, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen, Waschküchen, Schwimmbäder, Sauna, aber auch Grünflächen etc.
Die Betriebskosten – Kosten für Energie, Wasser, Reinigung, Wartung, Betreuung der Grünflächen – sind von den zur Benützung berechtigten MieterInnen zu tragen und werden im Regelfall ebenfalls nach Nutzflächen verteilt. Auch hier werden im Regelfall monatlich gleich hohe Teilbeträge eingehoben und im Folgejahr abgerechnet.
Können die Energiekosten den NutzerInnen zugeordnet werden, so dürfen diese in pauschalierter Form (Münzautomat) eingehoben werden. Die Einnahmen daraus sind in der Jahresabrechnung auszuweisen.
Einen Sonderfall bildet die Kostenverteilung bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen, wenn das Heizkostenabrechnungsgesetz anwendbar ist.
Die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) finden auf Mietverträge (auch sonstige Nutzungsverträge) in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, Anwendung.
Dasselbe gilt für Mietverträge in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfanges erworben worden sind. Das WGG regelt hauptsächlich die Mietzinsbildung (Entgeltsbildung) und die Finanzierung von Erhaltungsarbeiten anders als das Mietrechtsgesetz.
Siehe auch: Genossenschaftswohnung
Kündigung durch den/die MieterIn
Ein unbefristetes Mietverhältnis kann vom/von der MieterIn auch gegen den Willen des/der VermieterIn schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aufgekündigt werden. Der/die MieterIn braucht keine Kündigungsgründe anzugeben.
Bei einer schriftlichen Kündigung durch den/die MieterIn muss er/sie sich selbst um die fristgerechte Zustellung an den/die VermieterIn kümmern. Das Kündigungsschreiben kann persönlich zum/zur VermieterIn (Hausverwaltung) gebracht (gegen Bestätigung des Erhaltes auf der Kopie) oder per Post übermittelt werden („eingeschrieben" oder noch besser: „eingeschrieben mit Rückschein"). Schriftlichkeit bedeutet hier: Originalunterschrift auf Papier. Eine einseitige Kündigung durch den/die MieterIn durch Telefax oder E-Mail ist daher nicht möglich.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihren Mietvertrag aufkündigen.
Kündigung durch den/die VermieterIn
Um ein unbefristetes Mietverhältnis gegen den Willen des/der MieterIn auflösen zu können, muss der/die VermieterIn beim Bezirksgericht fristgerecht eine Kündigung einbringen.
Bei befristeten Mietverhältnissen steht dem/der VermieterIn diese Möglichkeit nur dann offen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit vereinbart wurde.
Eine Kündigung ist nur wegen einem der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe zulässig. Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz.
Der Aufwandersatzanspruch nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) gilt für alle Mietverhältnisse. Er betrifft nicht nur Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen, sondern auch für (Erhaltungs-) Arbeiten, die der/die MieterIn wegen Säumigkeit des VermieterIn durchführen musste. Derartige Ansprüche sind längstens binnen sechs Monaten nach Rückstellung des/der Mietobjektes gerichtlich geltend zu machen.
Verbesserungsaufwand ist jedoch nur dann ersatzfähig, wenn der/die VermieterIn daraus einen klaren Vorteil hat und der Ersatz nicht im Vertrag zulässigerweise ausgeschlossen worden ist.
Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Investitionskosten geltend machen.
Siehe auch: Investitionskostenersatz
In vielen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, dass der/die MieterIn die Wohnung vor Rückstellung neu ausmalen lassen muss. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist eine derartige generelle Klausel aber in der Regel unwirksam. Zu einer Haftung des/der MietersIn kann es aber kommen, wenn die Malerei übermäßig abgenutzt worden ist und/oder eine ungewöhnliche (dunkel oder grell) Wandfarbe während der Mietdauer aufgebracht worden ist.
Mehr Informationen dazu siehe Rückstellung der Wohnung.
Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.
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Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Von Miete spricht man, wenn jemand einer anderen Person vertraglich die Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt gestattet. Dabei ist zwischen Hauptmiete und Untermiete zu unterscheiden. Es kommt jedoch nicht auf die Bezeichnung des Mietvertrages an, sondern auf den bzw. die VertragspartnerIn. Haupt- und Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums(Bittleihe).
Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann der/die VermieterIn immer nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes eine Kündigung einbringen.
Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gründe erwähnt:
- Die häufigsten Kündigungsgründe hängen mit einem vertragswidrigen Verhalten des/der MieterIn zusammen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn, grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn gegen MitbewohnerInnen des Hauses oder den/die VermieterIn.
- Ein weiterer Kündigungsgrund ist das fehlende Wohnbedürfnis des/der MieterIn (und bestimmter naher Angehöriger), egal ob die Wohnung nun leer steht oder untervermietet wurde. Der Eigenbedarf des/der VermieterIn stellt zwar auch einen Kündigungsgrund dar, die Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung sind aber sehr streng. Aus diesem Grund wird einer darauf gestützten Kündigung selten stattgegeben. Trotzdem wird in (Absiedlungs-)Gesprächen häufig mit einer Kündigung wegen „Eigenbedarf“ gedroht.
Siehe auch:
Sofortige Vertragsaufhebung;
RäumungsklageDas Heizkostenabrechnungsgesetz ist immer dann anwendbar, wenn in einem Gebäude mehr als vier Nutzungsobjekte an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen und mit Vorrichtungen zur Verbrauchsmessung ausgestattet sind. Ob die Wärme im Haus erzeugt wird oder als Fernwärme geliefert wird, ist hier unerheblich.
Es enthält neben den eigentlichen Abrechnungsvorschriften die wichtigen Bestimmungen über die Aufteilung in Heizungs- und Warmwasserkosten bei zentralen Wärmeversorgungsanlagen.
Mit dem etwas ungenauen Begriff „Genossenschaftswohnung“ werden Wohnungen bezeichnet, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung – Genossenschaft oder Kapitalgesellschaft – errichtet und vermietet werden. Genossenschaften vergeben die Wohnungen oft mit „Nutzungsverträgen“ an ihre Mitglieder. Da im Wohnrecht Miet- und Nutzungsverträge gleich behandelt werden, steht der Begriff ‚Mietvertrag’ hier immer auch für ‚Nutzungsvertrag’, ‚MieterIn’ auch für ‚Nutzungsberechtigte(n)’.
Nachdem die Bauvereinigung hier Liegenschaftseigentümerin ist, schließt sie Hauptmietverträge ab.
In den hier anwendbaren Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes wird anstelle des Begriffes ‚Mietzins’ immer der Begriff ‚Entgelt’ verwendet. Die Bestandteile des ‚Entgelts’ sind jedoch weitgehend dieselben wie jene des ‚Mietzinses’.
Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen je nach Finanzierungsplan des Bauvorhabens bei Mietbeginn Grund- und Baukostenbeiträge (Finanzierungsbeiträge) einheben.
Siehe auch:
Wohnungen mit KaufoptionIm Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind die unter Betriebskosten verrechenbaren Aufwendungen im Gesetz abschließend aufgezählt.
Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:
- Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;
- Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;
- Kanalgebühren;
- Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);
- Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);
- Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;
- Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.
- Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
- Öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.
Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.
In Wohnrechtsangelegenheiten ist das Bezirksgericht immer die erste Instanz. Hier besteht auch keine Anwaltspflicht, d.h. die Verfahrensparteien brauchen keine Vertretung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt. Im gerichtlichen Verfahren besteht regelmäßig das Prozesskostenrisiko, dass die unterlegene Partei die gesamten Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten) tragen muss.
Streitige Verfahren werden mit Klage direkt am Bezirksgericht anhängig gemacht. Dazu gehören z.B. Mietzinsklagen, Räumungsklagen und Kündigungen.
Angelegenheiten, die im Außerstreitverfahren zu behandeln sind, können dagegen erst nach vorheriger Befassung der Schlichtungsstelle zum Bezirksgericht „abgezogen“ werden. Dies ist möglich, wenn die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten entschieden hat oder wenn eine Entscheidung vorliegt, mit der eine Verfahrenspartei nicht einverstanden ist.
Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.
Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?
Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.
Vertragserrichtungskosten
Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).
Kann erlaubt sein:
Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.
Zulässige Ablösen:
Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.
Investitionsablösen nach § 10 MRG
Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.
Möbelablöse
Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.
Abschließend gilt
Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.
Wenn eine Wohnung über eine/n ImmobilienmaklerIn gefunden wird, so verlangt diese/r häufig, dass vom/von der Wohnungssuchenden ein Schriftstück namens „Anbot“ unterschrieben wird.
Dabei handelt es sich um keine Reservierung oder Ähnliches, sondern bereits um eine verbindliche Zusage, die Wohnung anzumieten! Mit der Unterzeichnung des Anbotes offeriert der/die Wohnungssuchende also (oft in Umkehrung der tatsächlichen Interessenslage), die Wohnung zu bestimmten Konditionen mieten zu wollen.
Der/die MaklerIn übermittelt dieses Anbot dem/der VermieterIn. Nimmt diese/r das Anbot fristgerecht an, so liegt bereits eine Parteieneinigung vor, wodurch für den/der Wohnungssuchenden auch bereits die Verpflichtung zur Provisionszahlung entstehen kann.
Mehr Infos zu ImmobilienmaklerIn.
Bei Prozessen vor Zivilgerichten, so auch in Wohnungssachen, gibt es zwei verschiedene Verfahrensarten: streitiges und außerstreitiges Verfahren. Ungeachtet der Bezeichnung entscheidet in beiden Verfahren ein Richter über widerstreitende Interessen der Parteien. Welche Verfahrensart anzuwenden ist, ergibt sich aus den jeweiligen Gesetzen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeisgesetzes ist eine Reihe von Angelegenheiten in das Außerstreitverfahren verwiesen. Dazu gehören insbesondere die Überprüfung der Höhe des Hauptmietzinses (Entgelts), der Betriebskosten und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten gegenüber dem/der VermieterIn.
In Wien (und anderen größeren Städten Österreichs) ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.
Erst nach Entscheidung der Schlichtungsstelle (bzw. nach Ablauf von drei Monaten) kann ein Verfahren beim Bezirksgericht weitergeführt werden.