Skip to main contentZu den Erhaltungspflichten der/des VermieterIn gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen:
- notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.
- notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug
- Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
- um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
- um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
- (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss ein/e VermieterIn also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch den/die MieterIn durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf den/die VermieterIn möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.
Im
Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten des/der VermieterIn zur Erhaltung der Wohnung im Inneren. Mit
diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Erhaltungsarbeiten geltend machen.
Unterlässt der/die VermieterIn notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede/r HauptmieterIn bei der
Schlichtungsstelle einen Antrag, dem/der VermieterIn die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen.
Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.
Siehe auch:
Erhaltung der Wohnung im Inneren Zurück zum Seitenanfang
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den/die VermieterIn für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Den/die VermieterIn trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen:
- Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.
- Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.
- Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.
- Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft den/die VermieterIn seit 1.1.2016 eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet
Zu den Erhaltungspflichten der/des VermieterIn gehören im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes folgende Maßnahmen:
- notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade); an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser); im Stiegenhaus und im Hausflur.
- notwendige Arbeiten zur Erhaltung des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen z.B. Aufzug
- Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, nur dann, wenn es sich
- um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder
- um die Beseitigung eines ernsten Schadens handelt oder
- (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss ein/e VermieterIn also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch den/die MieterIn durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat ein/e MieterIn eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf den/die VermieterIn möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).
Bei all diesen Maßnahmen gehören auch die Vor- und Nebenarbeiten, z.B. Malerei, Verfliesung, Tapezierung zu den Arbeiten, die der Vermieterin/dem Vermieter obliegen.
Im
Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (bei „Genossenschaftswohnungen“) gelten seit 1.1.2016 darüber hinaus zusätzliche Pflichten des/der VermieterIn zur Erhaltung der Wohnung im Inneren. Mit
diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Erhaltungsarbeiten geltend machen.
Unterlässt der/die VermieterIn notwendige Erhaltungsarbeiten, kann jede/r HauptmieterIn bei der
Schlichtungsstelle einen Antrag, dem/der VermieterIn die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen, einbringen.
Einen Musterantrag dazu finden Sie hier.
Siehe auch:
Erhaltung der Wohnung im Inneren
