Glossar

Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind. Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen. Zur Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften. Der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006. Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen. Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Mit 01.09.2010 wurden die Höchstbeträge für die Vermittlung von Mietverträgen geändert. Für MieterInnen ist die Wohnungssuche damit günstiger geworden.

Haupt- und Untermiete (Wohnzwecke)

unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
MieterIn: 2 Bruttomonatsmieten
bis zu drei Jahren befristet:
MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete

Bei Vermittlung einer Untermiete an einzelnen Räumen steht allerdings nie mehr als eine Bruttomonatsmiete an Provision zu.

Wenn die Maklerin/der Makler gleichzeitig HausverwalterIn der Anlage ist:

unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1 Bruttomonatsmiete
mindestens zwei Jahre aber nicht länger als drei Jahre befristet:MieterIn: 1/2 Bruttomonatsmiete

Gewissheit, welche Kosten bei Vertragsabschluss auf Sie zukommen, verschafft der Maklerprovisionsrechner der MieterHilfe.

Es kommt zwar nicht sehr häufig vor, aber manchmal wird bei Mietvertragsabschluss eine Mietzinsvorauszahlung begehrt. Eine zulässige Mietzinsvorauszahlung liegt dann vor, wenn der Betrag nicht überhöht, dieser für einen bestimmten Zeitraum gewidmet ist, und klargestellt wird, dass bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der noch nicht verbrauchte Anteil wieder zurückbezahlt wird. Ob eine Mietzinsvorauszahlung der Höhe nach zulässig ist, kann nur in Zusammenhang mit den laufenden Mietzinsen überprüft werden. Die Summe aus anteiliger Vorauszahlung und laufendem Mietzins darf den jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins nicht überschreiten. Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn

Die Kaution ist eine Sicherstellung für den/die VermieterIn. Damit können etwaige Mietzinsrückstände abgedeckt oder vom/von der MieterIn verursachte Schäden behoben werden. In der Regel werden drei Monatsmieten als Kaution begehrt. Nach der Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer in der Wohnung befindet sich besonders wertvolles Inventar. Ob die Kaution in bar übergeben bzw. auf das Konto des/der VermieterIn überwiesen oder in Form eines Sparbuches übergeben wird, ist Vereinbarungssache. Wird kein Sparbuch übergeben, muss jedenfalls der/die VermieterIn für eine entsprechende Veranlagung sorgen. Die Kaution samt Verzinsung wird zur Rückzahlung fällig, wenn das Mietverhältnis beendet wurde, die Wohnung zurückgestellt worden ist und keine Forderungen des/der VermieterIn bestehen. Bei Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches im Vollanwendungsbereich und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden. Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern. Siehe auch: Einmalzahlungen bei Mietbeginn

Im Vollanwendungsbereich, im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann der/die VermieterIn immer nur unter Angabe eines Kündigungsgrundes eine Kündigung einbringen. Die Kündigungsgründe ergeben sich aus den Bestimmungen des § 30 Mietrechtsgesetz. Im Folgenden werden nur die wichtigsten Gründe erwähnt:

Die häufigsten Kündigungsgründe hängen mit einem vertragswidrigen Verhalten des/der MieterIn zusammen: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den/die MieterIn, grob unleidliches Verhalten des/der MieterIn gegen MitbewohnerInnen des Hauses oder den/die VermieterIn.
Ein weiterer Kündigungsgrund ist das fehlende Wohnbedürfnis des/der MieterIn (und bestimmter naher Angehöriger), egal ob die Wohnung nun leer steht oder untervermietet wurde. Der Eigenbedarf des/der VermieterIn stellt zwar auch einen Kündigungsgrund dar, die Voraussetzungen für die erfolgreiche Geltendmachung sind aber sehr streng. Aus diesem Grund wird einer darauf gestützten Kündigung selten stattgegeben. Trotzdem wird in (Absiedlungs-)Gesprächen häufig mit einer Kündigung wegen „Eigenbedarf“ gedroht.

Siehe auch: Sofortige Vertragsaufhebung; Räumungsklage

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind Einmalzahlungen – Finanzierungsbeiträge – bei Mietbeginn der Regelfall. Dieser Betrag wird über einhundert Jahre mit einem Prozent jährlich abgeschrieben. Er wird daher ähnlich einer Mietzinsvorauszahlung für einhundert Jahre behandelt. Nur bei Baulichkeiten, die bereits ausfinanziert sind, entfällt diese Einmalzahlung bei Anmietung.

Beispiel
Nach 30-jähriger Mietdauer werden bei Mietende 70% des ursprünglichen Finanzierungsbeitrages an den/die MieterIn ausbezahlt, der/die VermieterIn darf diesen Betrag wiederum von dem/der NeumieterIn verlangen.

Bei älteren Gebäuden wird der Finanzierungsbeitrag jedoch nach einer anderen Formel abgeschrieben.

Hinweis: Je höher der Finanzierungsbeitrag, desto geringer der laufende Mietzins (das laufende Entgelt) und umgekehrt.

Siehe auch: Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen bzw. Kaufoption (Wohnungen mit Kaufoption).

Übersicht über mögliche Zahlungen, die in Zusammenhang mit der Wohnungssuche und dem Abschluss eines Mietvertrages anfallen können.

Wurde die Wohnung über einen Makler/eine Maklerin gefunden, so ist (spätestens bei Mietvertragsabschluss) auch die Maklerprovision zur Zahlung fällig.
Vertragserrichtung und Vertragsvergebührung: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf der/die VermieterIn (bzw. die Hausverwaltung) für die Erstellung des Mietvertrages kein gesondertes Entgelt begehren. Die Kosten der Vertragsvergebührung dürfen dagegen zur Gänze auf den/die MieterIn überwälzt werden.
Als Sicherstellung für allfällige Schäden oder Mietzinsrückstände darf der/die VermieterIn vom/von der MieterIn eine Kaution verlangen. Die Kaution ist verzinst zurückzuzahlen, wenn die Wohnung ohne Schäden zurückgegeben worden ist und keine Zahlungsrückstände bestehen.
Eine Mietzinsvorauszahlung ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes immer nur dann zulässig, wenn dadurch die laufende Belastung verringert wird.
Eine Ablöse für Investitionen ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Will der/die MieterIn die Wohnung in Zukunft auch leerstehen lassen oder zur Gänze untervermieten, so darf der/die VermieterIn für den Verzicht auf Kündigungsgründe eine besondere Abgeltung verlangen.
Bei Genossenschaftswohnungen und anderen gefördert errichteten Mietwohnungen darf entsprechend des Finanzierungsplanes ein Finanzierungsbeitrag (Grund- und Baukostenbeitrag) eingehoben werden.

Mit diesem Schreiben an den Vermieter können Sie Ihre Kaution zurückfordern.

Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.

Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?

Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden.
Verbotene Ablösen sind zum Beispiel:
Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages.
Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.

Vertragserrichtungskosten

Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern.
In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).

Kann erlaubt sein:

Baukostenbeitrag
Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.

Zulässige Ablösen:

Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung.
Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.

Investitionsablösen nach § 10 MRG

Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät!
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.

Möbelablöse

Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein.
Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.

Abschließend gilt

Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.