Jedes Jahr werden im Juni die Betriebskostenabrechnungen vorgelegt. Die Mieterhilfe prüft Ihre Abrechnung kostenlos und hilft bei nicht gerechtfertigten Kosten!
Jedes Jahr im Juni landet bei vielen MieterInnen die Betriebskostenabrechnung im Postkasten oder findet sich am schwarzen Brett im Stiegenhaus. Im besten Fall resultiert eine Gutschrift aus dieser Abrechnung, die üblicherweise mit der nächsten Zinszahlung gegenverrechnet wird. Häufig ergibt sich aber auch eine Nachzahlung, die viele MieterInnen veranlasst, genauer hinzusehen. Dabei unterstützt sie die Mieterhilfe kostenlos.
Auch heuer gehen wieder verstärkt Anrufe mit Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung bei der Mieterhilfe, der kostenlosen Servicestelle der Stadt Wien, ein. Viele MieterInnen informieren sich jetzt, ob die vorgeschriebenen Betriebskostenabrechnungen tatsächlich korrekt sind. Die VermieterInnen sind laut Mietrechtsgesetz (MRG) verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung bis spätestens 30. Juni abzurechnen und an einer geeigneten Stelle im Stiegenhaus, etwa per Aushang, sichtbar zu machen.
Einfach selbst überprüfen
Um einen schnellen Überblick zu bekommen, hat die Mieterhilfe unter www.betriebskostenrechner.wien.at eine Möglichkeit geschaffen, die ebenfalls kostenlos rund um die Uhr zur Verfügung steht. Wenn sich hier Fragen oder Ungereimtheiten ergeben, raten die ExpertInnen der Mieterhilfe unbedingt zur Kontaktaufnahme. Lieber einmal zu oft nachgefragt, lautet die Devise.
Was sind Betriebskosten?
Bei den Betriebskosten handelt es sich im Wesentlichen um laufende Kosten sowie öffentliche Abgaben. Im MRG ist der Betriebskostenkatalog taxativ aufgezählt. Im Rahmen einer mietrechtlichen Erstberatung mit der Mieterhilfe ist daher vorerst zu klären, welche Kosten in der Abrechnung angeführt sind.Folgende Ausgaben im Bereich des MRG können den MieterInnen als Betriebskosten verrechnet werden:
Wasser/Abwasser
Kanalräumung
Müllabfuhr
Entrümpelung von herrenlosem Gut
Schädlingsbekämpfung
Kehrgebühren (Rauchfangkehrer)
Strom für Beleuchtung und Gemeinschaftsanlagen
Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Überwälzung zugestimmt hat
Verwaltungshonorar
Hausreinigung
öffentliche Abgaben
laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Grünanlagen etc.)
Keinesfalls dürfen Erhaltungsarbeiten wie Reparaturarbeiten, Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Dach, im Stiegenhaus, in Wohnungen und dergleichen verrechnet werden. Diese Arbeiten sind über die Hauptmietzinsrücklage zu finanzieren. Eine direkte Belastung der MieterInnen ist nicht zulässig.
Rechte und Pflichten der MieterInnen
Man unterscheidet zwischen Pauschalabrechnung und Einzelvorschreibung. Die Pauschalabrechnung ist die gängigste Variante der Betriebskostenvorschreibung. In diesem Fall heben die VermieterInnen einen monatlich gleichbleibenden Betrag ein und rechnet diese bis spätestens 30. Juni des Folgejahres ab. Im Zuge dieser Abrechnung wird festgestellt, ob sich die vorgeschriebenen Pauschalbeträge mit den Ausgaben decken, oder ob eine Nachzahlung fällig wird. Um eine detaillierte Überprüfung der Abrechnung vornehmen zu können, ist eine Rechnungseinsicht notwendig. Dafür ist ein Termin bei der Hausverwaltung möglich, die verpflichtet ist, ihren MieterInnen Rechnungen auf Wunsch vorzulegen. Die Rechnungen müssen sich mit den Belegen decken und tatsächlich als Betriebskosten im MRG angeführt sein. Kommt der/die VermieterIn seiner Verpflichtung dennoch nicht nach, so können MieterInnen ihr Recht mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle durchsetzen.
Leider kann es vorkommen, dass MieterInnen Betriebskosten nachzuzahlen haben, obwohl sie im Zeitraum der anfallenden Kosten noch nicht HauptmieterInnen waren. Im MRG ist jedoch festgehalten, dass jene MieterInnen die Endabrechnung (Gutschrift oder Nachzahlung) zu tragen haben, die zum Zeitpunkt der Rechnungslegung HauptmieterInnen sind.
Eine Überprüfung der Betriebskosten ist im MRG bis zu drei Jahre rückwirkend vorgesehen.
"Den Wienerinnen und Wienern steht eine ganze Palette an kostenlosen Unterstützungsangeboten zur Verfügung."
Die Schlichtungsstellen sind in Wien (und anderen größeren Städten) zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen Antrag im mietrechtlichen Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.
Nach der Antragstellung nimmt die Schlichtungsstelle die erforderlichen Ermittlungen vor und beraumt meistens eine mündliche Verhandlung an. Kommt es zu keinem Vergleich, trifft die Schlichtungsstelle eine Sachentscheidung. Wird die Entscheidung rechtskräftig, stellt sie einen Exekutionstitel dar. Das gesamte Verfahren bei der Schlichtungstelle ist kostenlos.
Eine Übersicht aller mietrechtlichen Angelegenheiten, die in das Außerstreitverfahren gehören, finden Sie hier. Hier wird auch näher beschrieben, wie ein Antrag zu stellen ist und welche Unterlagen erforderlich sind.
Siehe auch: Antragsmuster Hauptmietzinsüberprüfung und Erhaltungsarbeiten.
Der Betriebskostenkatalog umfasst folgende Aufwendungen:
Wassergebühren bei Versorgung aus einer öffentlichen Wasserleitung sowie die Kosten der Dichtheitsüberprüfung, wenn diese vorgeschrieben ist; oder die Kosten für die Erhaltung der Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen beziehungsweise einer nicht-öffentlichen Wasserleitung;
Kosten der regelmäßigen Rauchfangkehrung;
Kanalgebühren;
Kosten der Schädlingsbekämpfung und der Unratsabfuhr (Müllabfuhr, aber auch Boden- und Kellerentrümpelung, soweit die Verursacherin/der Verursacher nicht mehr feststellbar ist);
Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Hausteile (Stiegenhaus);
Kosten angemessener Versicherungen gegen Brandschäden, gegen Leitungswasserschäden sowie die gesetzliche Haftpflicht; die Kosten anderer Versicherungen (zum Beispiel Glasbruch) hingegen nur, wenn die Mehrheit der HauptmieterInnen zugestimmt hat;
Auslagen für die Verwaltung des Hauses in folgender Höhe: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt das Verwaltungspauschale derzeit € 3,38 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (ab 1.1.2015: € 3,43). Im Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes beträgt das Pauschale derzeit € 217,20 je Wohnung und Jahr. Diese Pauschalbeträge dürfen auch verrechnet werden, wenn die Vermieterin/der Vermieter die Hausverwaltung selbst durchführt. Daneben dürfen keine weiteren Kosten wie Zahlscheingebühr, Bankspesen etc. verrechnet werden.
Aufwendungen für die Hausbetreuung (Reinigung und Beaufsichtigung). Gibt es noch ein echtes Hausbesorgerdienstverhältnis (Dienstbeginn vor dem 1.7.2010), so dürfen die gesetzlich vorgesehenen Löhne und Nebenkosten verrechnet werden. In allen anderen Fällen darf ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
Öffentliche Abgaben, sofern nicht ein Überwälzungsverbot besteht. Die Verrechnung der Grundbesitzabgaben ist daher zulässig.
Aus dieser Aufzählung ergibt sich, dass Erhaltungs- und Reparaturarbeiten jedenfalls nie unter Betriebskosten verrechnet werden dürfen.
Zwar kommt es heute nicht mehr oft vor, aber es gibt doch immer wieder Fälle von Ablöseforderungen. In den meisten Fällen sind diese Ablösen nicht gerechtfertigt. So z.B. wenn man eine leere Wohnung angeboten bekommt und somit ohne Gegenleistung eine Ablöse für den Erhalt des Mietvertrages zahlen soll.
Welche Arten von Einmalzahlung (= Ablöse) gibt es?
Es ist jedenfalls zwischen zulässigen und verbotenen Ablösen zu unterscheiden. Verbotene Ablösen sind zum Beispiel: Die „schwarze“/verbotene Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages. Ein klassisches Beispiel dafür: Entweder Sie zahlen € 5.000,- oder Sie bekommen den Mietvertrag nicht. Eine derartige Forderung des Vermieters oder der Verwaltung ist eine verbotene Ablöse. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes kann der Vermieter auch für den Zustand der Wohnung keine Ablöse verlangen.
Vertragserrichtungskosten
Bei allen Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern. In diesen Fällen kann eine nicht gerechtfertigte bzw. verbotene Ablöse bis zu zehn Jahre lang (bei der Wiener Schlichtungsstelle) zurückgefordert werden. Man sollte in jedem Fall auf eine Bestätigung für die Leistung der Ablöse bestehen, andernfalls so gut wie möglich dokumentieren, dass Ablöse bezahlt wurde (Überweisung, Behebung und Übergabe vor Zeugen).
Kann erlaubt sein:
Baukostenbeitrag Für die Errichtung des Hauses darf normalerweise nichts vom Vermieter verlangt werden. Es gibt hier aber eine Ausnahme: Wenn es sich um eine geförderte Miet- oder Genossenschaftswohnung handelt, darf von den MieterInnen ein Kostenbeitrag verlangt werden. Der Oberste Gerichtshof beurteilt diesen Betrag als Mietzinsvorauszahlung.
Zulässige Ablösen:
Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG Wenn ein Vermieter gänzlich auf die gesetzlichen Kündigungsgründe, insbesondere auf „Nichtbenützung“ und „gänzliche Untervermietung“ verzichtet, darf der Vermieter bis zu 180 Monatsmieten Einmalzahlung (also Ablöse) verlangen. Durch den Verzicht auf die Kündigungsgründe hat der Mieter/die Mieterin ein sehr umfassendes Nutzungsrecht der Wohnung. Der Gesetzgeber hat daher eine Entschädigungszahlung für zulässig erklärt. Dieser Verzicht auf die Kündigungsgründe muss aber auf Wunsch des Mieters erfolgen und darf nicht aufgezwungen werden. Im Falle einer solchen „Zwangsbeglückung“ könnte der Betrag wieder zurückgefordert werden.
Investitionsablösen nach § 10 MRG
Ein Vermieter kann jenen Kostenersatzanspruch, den der Vormieter aufgrund seiner getätigten Investitionen (siehe Glossar Investitionsersatz § 10 MRG bitte verlinken) gegenüber dem Vermieter hat, auf den Nachmieter überwälzt. Allerdings muss dann die Miete gleich bleiben so wie diese beim Vormieter war. Möchten Sie eine Mietzinsüberprüfung beantragen, muss diese meist innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleitet werden, sonst ist es zu spät! Außerhalb des MRG-Anwendungsbereiches, also bei frei finanzierten Wohnraum, gilt das, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier wäre es daher möglich, eine Ablöse vom Mieter einfach so zu verlangen.
Möbelablöse
Ein Vormieter kann für bauliche Investitionen in eine Mietwohnung oder in Möbel (Möbelablöse) mit einem Neumieter eine Ablöse vereinbaren. Die Höhe der Forderung muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Bei beweglichen Dingen wie einer Küche, Fernseher, Schränke und sonstige Einrichtungsgegenstände gilt es einen Wert festzulegen, dies kann ohne Sachverständigen schwierig sein. Mit dem kostenlosen Ablöserechner können Sie aber online und rasch feststellen ob der geforderte Betrag für im Mietgegenstand verbliebene oder verbleibende Inventargüter angemessen ist. Hier geht‘s zum Ablöserechner.
Abschließend gilt
Wurde verbotene oder zu viel Ablöse verlangt, kann ein Ablöseverfahren bei der Wiener Schlichtungsstelle eingeleiteten werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes können überhöhte „Ablösebeträge“ somit im Außerstreitverfahren zurückgefordert werden. Der Rückforderungsanspruch besteht 10 Jahre lang. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gibt es keine vergleichbaren Beschränkungen.
