Gaál präsentiert Lagezuschlagskarte für Altbauwohnungen
Der Lagezuschlag ist einer der Hauptpreistreiber im System der Richtwertmieten. Die neue Lagezuschlagskarte wird spürbare Verbesserungen für Mieterinnen und Mieter in Wien bringen.
Neue Lagezuschlagskarte und Lagezuschlagsrechner ab sofort online abrufbar
Neue Berechnung der Lagezuschläge bringt Verbesserung für MieterInnen
Die neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien, die zur Beurteilung der Berechnung des Richtwerthauptmietzinses dient, sowie der Lagezuschlagsrechner (Link) sind ab sofort online verfügbar. Mit der Adaptierung der Lagezuschlagskarte setzt das Wohnbauressort der Stadt Wien den Entscheid des Obersten Gerichtshofs (OGH) um, wonach Lagezuschläge nicht mehr ausschließlich auf Grundlage der Grundstückskosten („Grundkostenanteile“) ermittelt werden dürfen.
Neue Faktoren für Beurteilung des Lagezuschlags
Mit seiner Entscheidung in Sachen Mietrecht zu Beginn dieses Jahres erschwert der Oberste Gerichtshof (OGH) VermieterInnen die Verrechnung von Lagezuschlägen. Der OGH legte ausdrücklich fest, dass die Grundstückspreise nicht alleiniges Merkmal für die Überdurchschnittlichkeit einer Lage sein dürfen. Ebenso wenig ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die Erreichbarkeit eines Nahversorgers innerhalb von fünf Minuten ausreichend, um eine überdurchschnittliche Lage festzustellen und einen Lagezuschlag von den MieterInnen zu verlangen.
Die neue Lagezuschlagskarte entspricht den Erfahrungen des täglichen Lebens. Faktoren wie Schulen, Gesundheitseinrichtungen, Grünraum, Nahversorgung und der öffentliche Verkehr fließen jetzt in die Beurteilung einer Lage ein. Außerdem dürfen nur noch ähnliche Wohngebiete miteinander verglichen werden. Das gesamte Stadtgebiet als Referenz ist nicht mehr zulässig. Somit müssen VermieterInnen im Mietzinsüberprüfungsverfahren den Nachweis zu erbringen, dass im jeweiligen Fall die Wohnumgebungsfaktoren die Einstufung als überdurchschnittliche Lage zulassen. Frauen- und Wohnbaustadträtin Kathrin Gaàl ist überzeugt: "Dadurch werden die Mieten günstiger werden."
MieterInnen im Altbau profitieren
Der Richtwerthauptmietzins und damit ein Lagezuschlag kann bei Wohnungen zur Anwendung kommen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt, Wohnungen in Häusern, die vor dem 9. 5.1945 errichtet wurden („Altbau“) und der Mietvertrag ab dem 1.3.1994 abgeschlossen wurde. Eine Ausnahme stellen Wohnungen in sogenannten Gründerzeitviertel dar. Der Gesetzgeber geht hier von einer höchsten durchschnittlichen Lage aus.
Neue Lagezuschlagskarte und Lagezuschlagsrechner online abrufbar
Die Karte und die Lagezuschlagsgebiete sind auch Bestandteil bei der Berechnung der Miete im Altbau. Das heißt, MieterInnen können mithilfe des Wiener Mietenrechners die Höhe ihrer Mietkosten online unter https://mieterhilfe.at/tools/mietenrechner/ überprüfen.
Bei rechtlichen Fragen zur Lagezuschlagskarte oder generell zu Wohn- und Mietrecht können sich alle WienerInnen bei den ExpertInnen der Mieterhilfe kostenlos beraten und ihre Miete überprüfen lassen.
„Der sogenannte Lagezuschlag ist einer der Hauptpreistreiber im System der Richtwertmieten. Von der Adaptierung der Lagezuschlagskarte profitieren in Wien rund 110.000 Hauptmieterinnen und Hauptmieter im Altbau."
Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Von Miete spricht man, wenn jemand einer anderen Person vertraglich die Benutzung eines Mietobjektes gegen Entgelt gestattet. Dabei ist zwischen Hauptmiete und Untermiete zu unterscheiden. Es kommt jedoch nicht auf die Bezeichnung des Mietvertrages an, sondern auf den bzw. die VertragspartnerIn. Haupt- und Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
Wird ein Objekt unentgeltlich zur Nutzung überlassen, geschieht dies meistens in Form eines Prekariums(Bittleihe).
Ein Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum jährlich ab 01. April neu gesetzlich festgesetzten Richtwert, der den Wert der Wohngegend widerspiegeln soll. Dieser kann pro Quadratmeter Wohnnutzfläche veranschlagt werden. Der Lagezuschlag an sich, sowie auch die Höhe von jeweils gesetzlich zulässigen Lagezuschlägen, sind durch bundesgesetzliche Regelungen definiert. Änderungen der hierzu anzuwendenden Ausgangswerte sind ausschließlich auf Basis der geltenden Rechtslage durch Veröffentlichungen des Justizministers möglich.
Ein Lagezuschlag ist nur in folgenden Fällen zulässig:
Die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, weist eine Lage auf, die besser ist als die durchschnittliche Lage.
Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände wurden den MieterInnen in Schriftform bis spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben.
Dieser Lagezuschlag ist nur bei Wohnungen zu berücksichtigen, bei denen der Richtwertmietzins anzuwenden ist. Im Sinne einer transparenten, bürgerInnenfreundlichen und konsumentInnenenorientierten Dienstleistung wird von der Stadt Wien seit Jahr 1994 eine so genannte Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Darauf sind von der MA 25 (Magistratsabteilung 25 - Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser) ermittelte Durchschnittspreiszonen ausgewiesen. Diese werden gemäß dem Gesetz und der geltenden Judikatur auf Basis der Kaufpreissammlung der MA 69 (Magistratsabteilung 69 - Immobilienmanagement) ermittelt. Die Veröffentlichung der Lagezuschlagskarte dient ausschließlich dazu, die Transparenz zu steigern. Außerdem bietet dies auch eine wichtige Unterstützung, um zu verhindern, dass ungerechtfertigte Zuschläge von den MieterInnen verlangt werden.
Die ausgewiesenen Lagezuschläge werden in der Regel auch von der Wiener Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten anerkannt und auch in deren Entscheidungen berücksichtigt. In strittigen Fällen ist jedoch ein Gutachten am konkreten Objekt über einen Sachverständigen einzuholen.
Ob bei Ihrer Wohnung ein Lagezuschlag zulässig ist und wenn ja, wie hoch dieser sein kann, erfahren Sie hier.
