Bei der Wohnungsvermietung wird grundsätzlich die Anwendbarkeit des gesamten Mietrechtsgesetzes (MRG) vermutet. Alle Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (Vollanwendungsbereich) finden prinzipiell Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet worden sind und auf vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet worden sind.
Allerdings gibt es eine
Vielzahl von Ausnahmen, manche Mietverhältnisse unterliegen dem MRG überhaupt nicht, andere wiederum nur teilweise. Die Abgrenzung ist relativ schwierig, insbesondere weil auf ganz unterschiedliche Stichtage abgestellt wird, darüber hinaus spielen auch noch Förderungsvorschriften bei der Einteilung eine Rolle. Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes muss im Regelfall der/die VermieterIn beweisen.
Zur
Gänze außerhalb des Geltungsbereiches des Mietrechtsgesetzes sind unter anderem Mietverhältnisse über Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Vermietungen in Heimen (Studenten-, Altersheime etc.) und gewerbliche Vermietungen, wie z.B. Pensionen, Hotels etc. Für diese Mietverhältnisse gelten nur die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, für Heimverträge gibt es darüber hinaus noch Sondervorschriften.
Der
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfasst Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderungsmittel errichtet worden sind, vermietete Wohnungen im
Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet worden sind und Dachgeschoßausbauten nach dem 31. Dezember 2001 bzw. Zubauten nach dem 30. September 2006.
Einen weiteren Sonderfall stellen Mietverhältnisse dar, die in den Geltungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes fallen – Genossenschaftswohnungen.
Eine genaue Übersicht über den Voll- bzw. Teilanwendungsbereich finden Sie bei
Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes trifft den/die VermieterIn für das Wohnungsinnere eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Den/die VermieterIn trifft hier eine Erhaltungspflicht nur in folgenden Fällen:
- Behebung von „ernsten Schäden“ des Hauses, darunter werden Schäden verstanden, die die Substanz des Hauses (längerfristig) gefährden, z.B. Feuchtigkeitsschäden, tiefergehende Schimmelbildung, Schäden an Kaminen.
- Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung, z.B. gefährliche Elektroinstallationen.
- Bei Schäden an „allgemeinen Teilen“ des Hauses, wozu auch die Außenfenster und die Wohnungseingangstüren gehören.
- Mit 1.1.2015 (Wohnrechtsnovelle 2015) fällt auch die Erhaltung (Reparatur bzw. Erneuerung) einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in die Erhaltungspflicht der Vermieterin/des Vermieters. Die regelmäßige Wartung solcher Geräte bleibt weiterhin Saches der Mieterin/des Mieters.
Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes („Genossenschaftswohnungen“) trifft den/die VermieterIn seit 1.1.2016 eine sehr weitreichende Erhaltungspflicht.
Der Mietgegenstand, die Ausstattung und die Einrichtungen sind von dem/der VermieterIn während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhalten (betrifft nur im Mietvertrag vereinbarte bzw. mitvermietete Ausstattung und Einrichtungen). Ausgenommen von dieser Erhaltungspflicht sind allerdings immer Beleuchtungsmittel, Oberflächengestaltungen (Malerei, Tapeten, Bodenbelag, Verfliesung) und Bagatellreparaturen (z.B. Duschkopf, Brauseschlauch, Dichtung an Wasserhahn). Zu bloßen Wartungsarbeiten (z.B. an einer Heiztherme) ist weiterhin die Mieterin/der Mieter verpflichtet
